許多人不太理解購屋抵押貸款與貸款再融資之間的差異，其唯一差異在於房屋所有權有沒有移轉。購屋抵押貸款發生在買房子的時候，賣方將房子賣給您，並將房屋所有權移轉給您。而貸款再融資時，沒有任何房屋買賣行為，因此，沒有所有權移轉發生。

為甚麼需要再融資呢？可能是為了要達到下列三種目的之一。
　　1. 節省貸款成本
　　節省即是賺錢，選擇新貸款融資，並償還現有不當的舊貸款，降低貸款利率，減輕每月支出。
　　2. 重新調整抵押貸款條件與結構
　　減輕每月貸款支出並不是選擇再融資唯一的理由，或許您目前的氣球式短期貸款即將到期，必需償還大量本金，所以，您需要更換為新的長期貸款，如果，您目前持有浮動利率抵押貸款，但是擔心利率飆升，因而想更換為固定利率。
　　3. 取得現金
　　這類的貸款再融資並非為了取代原來的抵押貸款，而是另有用途，例如：創業或是幫助孩子支付大學學費。
　　其實，若能好好規劃，也許可以一次達成上述的三種目的，接下來我們再進一步說明這三種目的。
　　貸款融資節省成本
　　申請貸款不是一件輕鬆的事，不是每個人都想再次經歷繁瑣又花錢的申請過程，但是，如果您覺得再融資節省成本的喜悅，遠遠超過申請過程的痛苦，那麼，此時是您該申請再融資的時候了。
　　抵押貸款利率起伏有時緩和，有時波動大，如果您是在利率比較高的時期買了房子，當利率下降時，建議您該慎重考慮再融資。但是，究竟利率波動多大時，才應該考慮呢？我們可以參考2%經驗法則和估算公式進行評估。
　　2%經驗法則
　　有些人建議原有抵押貸款利率與貸款再融資利率相差2%以上時，再融資才具經濟效益。實際上，此2%法則是屬於經驗法則，是一項準則，但並不是一定要相差2%以上才具效益。

　　我們要評估的應該是，更換成新利率後，回收再融資成本時間的長短，對我們劃不划算。新舊利率差異越大，回收再融資成本的時間越短，差異小，回收時間拉長。如果差異只有1%，回收時間比較長，但是因為我們短期內不會賣房子，再融資還是會比較划算。

　　精打細算
　　評估是否再融資最直接、最簡易的方式是洽詢放款機構，請他們計算貸款再融資方案每個月的攤還金，並預估辦理再融資所有的費用，有這兩項資料後，您應該就可以評估再融資是否划算。
　　如果還是不太清楚如何評估，我們將介紹兩個估算公式，利用這兩個公式，可以計算出貸款再融資是否划算。
　　第一個公式：　　再融資全部成本÷每月稅後實際節省金額＝再融資全部成本回收時間

　　我們在此舉例說明比較容易懂。
　　假設您目前每個月的攤還金為1,500元，再融資後每個月的攤還金變為1,250元，每個月減少250元的攤還金，而整筆貸款可節省4,000元，但是，事實上，我們並不是完全省下這250元，因為抵稅額的關係，攤還金減少表示可扣抵稅額減少，所以，以稅率來說，稅後，每個月實際節省180元。
　　再融資全部成本÷每月稅後實際節省金額＝再融資全部成本回收時間　　$4,000 ÷ $180 = 22.2個月

　　以這個例子來說，若預計於未來22.2個月內出售房屋，則不要考慮再融資。
　　第二個公式：　　再融資成本差異 / 每個月節省金額 =時間

　　記得我們談過手續費低並不代表就是最划算的貸款嗎？我們來看看這個例子。 如果預計貸款200,000元，下列兩個方案，哪一個比較划算呢？
　　 方案A：6.5%的利率+2個百分點手續費
　　 方案B：6.75%的利率＋1.5個百分點手續費
　　方案A每個月的攤還金為$1,264,手續費為$4,000 （$200,000*2%），方案B每個月的攤還金為$1,297,手續費為$3,000 （$200,000*1.5%），相較之下，方案B可節省1000元的手續費，而方案A每個月稅前節省33元的攤還金。
　　我們稍微修正第一個核算公式得到：
　　再融資成本差異 ÷ 每個月節省金額 =時間　　　$1,000 ÷ $33 = 30個月

　　換言之，若貸款期不超過30個月，應選擇方案B，但是，如果貸款期會超過30個月，則應該選擇方案A。
　　重新調整抵押貸款條件與結構
　　不論喜歡與否，在某些情況下，必需選擇新貸款，可能是為了節省金錢，也可能只是為了安心。
　　當您的第一順位或第二順位短期貸款即將到期時，可以考慮下列三種新的抵押貸款。
　　長期抵押貸款取代短期抵押貸款：短期貸款即將到期，需要大量資金清償本金，可以考慮轉換為新的長期抵押貸款。不過，貸款再融資申請期的時間可能超過您的預期，最好在原有抵押貸款到期前，事先研究新的長期抵押貸款，取得最適宜的利率與貸款期限。
　　取得其它短期貸款：假使您是小額的、第二順位貸款即將到期，清償或更換一個新的第二順位貸款遠比再融資更具經濟效益。您也可以詢問放款機構是否可以展延貸款期限，避免辦理再融資需要的花費。
　　出售房屋：基於某些理由，如果您無法取得貸款再融資，而借款人也不願意延長貸款期限，建議您在房屋被取消贖回權之前出售房屋。
　　主動且願意調整抵押貸款條件是件好事，就算再融資不能幫您節省一分一毫，您可能還是需要重新調整抵押貸款條件，原因如下：
　　利用固定利率貸款擺脫浮動利率貸款的恐懼:
　　您是否因為無法預期浮動利率波動，而心生恐懼呢？即使知道固定利率高於浮動利率，但是，還是願意多花一些錢採用固定利率，免於恐懼的日子。有些浮動利率抵押貸款可於第13個月至第60個月之間轉換為固定利率抵押貸款，但是，必須支付額外的費用，相較之下，從頭申請貸款再融資的花費比較少。
　　重新訂定浮動利率抵押貸款上限
　　照理說，利率下滑時期，持有浮動利率抵押貸款的借款人應該會很慶幸，因為利率會自動調整，但是，為甚麼看似有利的浮動利率貸款還是需要再融資呢？有兩個理由，而這兩個理由是一個好浮動利率貸款應有的特點。
　　一個是定期利率調整的幅度是有限制，另一個則是終身利率調整有限制。假使目前的市場利率跌至谷底，且一直徘徊在谷底，有調整幅度限制的浮動利率貸款在怎麼向下調也跟不上市場利率的腳步，這時還不如辦理再融資。
　　取得現金
　　利用再融資取得現金有兩種方式，如果需要大量現金，就重新申請的一順位抵押貸款，如果只需要小額現金，那麼就以房屋權益抵押貸款的方式再融資。
　　放款機構統計過，以不動產抵押取得現金的違約機率比較高，所以，該抵押貸款利率會比較高。還記得我們說過，貸款成數高，利率低，成數低的話，利率就高。因此，如果利率真的比較高的話，則可以要求降低貸款成數，讓自己減少負擔。
　　迅速辦理貸款再融資
　　決定辦理貸款再融資，又希望儘早核准的話，請遵行下列五項準則：
　　 完整且詳細的填寫抵押貸款申請書
　　 檢附申請需要的相關文件
　　 準備完整的房屋鑑價資料給鑑價師
　　 不為了以防萬一，向太多的放款機構提出貸款申請
　　 再融資核准後，立即取走現金，千萬別多想，以為利率即將下滑，利率也有可能會走揚
　　借款人的遺憾
　　利率不論如何上升總有下滑的一天，相對的，利率走勢觸即底部以後，遲早會反轉上揚，這是自然定律，但這也會造成貸款人的遺憾，而此遺憾分為兩種類型。
　　第一種類型：如果我等待的話
　　利率開始走弱後，借款人辦理再融資，將高利率的舊貸款轉為低利率的新貸款，可是，如果利率持續下滑，借款人便會開始想：「如果我等待的話，我能節省更多，每個人都說利率會再向下調整，我為甚麼不聽？」
　　千萬不要太自責，我們應該換個角度想，「幸好我已經轉為比較低利率的新貸款，相較於舊貸款，每個月減輕許多付款，如果利率持續下滑，可以再辦理再融資。」
　　第二種類型：我為甚麼等待
　　這類型借款人的想法是，「我為甚麼等了那麼久才辦理貸款再融資？如果我上個月就辦理了，我就節省了多少錢，每個人都說利率即將上升，我為甚麼不聽？」
　　有著這類型遺憾的借款人比第一種類型糟，畢竟第一種類型的人在利率下滑的時候取得低利率的貸款再融資，或多或少都正在省錢。而第二類型的人沒有任何行動，終究一無所得。
　　這情況還會產生一種麻煩，利率觸及底部開始上揚時，正在等待再融資的人會蜂擁而至辦理貸款，申請案件突然增加，放款機構一時無法消化，申請的審核期變更長了，這些已經等待很久的人又要等待更長的時間取得再融資，說不定藉時的利率又更高了。
　　既然您已經學會愈用核算公式計算損益平衡點，別太貪心，當您能夠節省時，請立即行動。
　　 貽達貸款
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　　 陳貽達（678）860-8788 ◇