【大紀元2025年07月04日訊】（記者李平報導）房貸還沒還完，又考慮賣房搬家時，意味著得提前解除按揭合同，這種情況都有哪些相關費用，一定要了解。
出售帶按揭的房子、提前解除按揭合同，會產生多少成本，取決於按揭類型。當年簽按揭合同時，不知道開放式和封閉式按揭合同區別的人，現在得真正了解一下了。
按揭合同是開放式、賣房時提前解約的人，無需支付違約金。開放式按揭雖有期限，但借款人無需等到按揭到期才能進行變更，可在按揭到期前在無需支付違約金的情況下，按月或按年無限追加月供還款、更改月供頻率、再融資、還清月供或解約。
開放式按揭雖靈活，但代價是利率比封閉式按揭更高，銀行提供如此之多靈活性，又不收違約金，當然就會收取更高利息。預判按揭到期前能提前一次性大筆還款、能提前還清月供或生活可能出現變故需賣房的房主，多選擇開放式按揭。
因利率低或按揭到期前無賣房打算等原因，選擇封閉式按揭的，提前解約會面臨巨額罰款。封閉式按揭一旦簽署，按揭期限和條款均不得中途變更，否則面臨罰款，因此缺乏靈活性。
封閉式按揭，銀行也會提供一些提前還款靈活性，如允許每年提前還款多大比例，但如在按揭到期前想要超額追加月供、房貸一次性提前還清、再融資或更改按揭的，則會面臨罰款。封閉式按揭缺乏靈活性，好處是利率更低。銀行提供更低利率的封閉式按揭，是不希望借款人中途解約或提前大筆還款。
按揭期限內會繼續持有房屋、或不打算超額追加月供的房主，多選擇封閉式按揭。封閉式按揭弊端是，中途解約賣房的，會面臨巨額罰款，最高罰款是提前還款罰金，即違約金，金額可能高達幾千元，具體多少取決合同條款規定。
其它違約成本還包括管理費、評估費、再投資費和按揭解除費等等，以及償還當年獲得按揭時收到的任何返現或房屋淨值信貸額度（HELC）。所有這些費用加起來，會使得提前解約成本巨大。
考慮出售月供未還清的房子，有幾個選擇。如有些銀行允許新舊按揭並行（Blend-and-Extend），新舊兩個按揭利率混合，免除違約金，但可能仍需支付管理費。遺憾的是，不是所有銀行都提供這一選項，只能提前違約。這種情況下，新按揭利率低，但必須支付違約金。能選擇按揭到期前是否有必要賣房的，一定要釐清解約好處大於違約代價。
有些人看到利率下跌、市面上有更好的房子時，可能會有解約賣房的衝動，有些人則因工作變動只能賣房，選擇餘地不大。月供未還清想要賣房的，都有哪些利弊呢？
利：賣房後買新房的，新利率可能更低，月供不變情況下，可能提前還完月供。弊：提前解約造成的巨額罰款和費用可能會非常高，即使新房低利率再低、新房月供還款再高，都有可能不足以抵銷解約造成的巨額成本，導致長期成本加大。這種情況下，可尋求按揭顧問幫你計算一下。
利：賣房後再買房，新按揭利率可能會更低，長期來說更省錢。弊：有時時局艱難，賣房後買新房申請新按揭，可能無法通過銀行審批，無法買房只能租房住。這種情況下，一定要確保解約賣房好處大於罰款成本。
許多提前賣房的人會發現，因2019年以來利率變化巨大，中途解約會面臨巨額罰款。加拿大房貸與住房公司（CMHC）數據顯示，2019年6月，五年期傳統固定按揭平均利率為4.23%，到2021年6月降至3.26%，去年10月飆升至6.49%，11月又回落至3.99%。
為加大利息收入，銀行會利用各種手段對中途違約的人進行罰款。行業專家表示，銀行最常見公式是貸款人當前利率與合同利率之間的差額，也稱利率差額（IRD）。浮動利率的封閉式按揭，罰金通常為3個月利息。固定利率的封閉式按揭，罰款通常為3個月利息或IRD金額，以高者為準。
3個月罰息計算方法是：舉例說：當年買房時利率高，選擇封閉式按揭5年6.59%固定利率，假設當下賣房時仍有24個月月供，按揭餘額30萬元，乘6.59%得出利息還款為19,770元，除以12個月，得出每年應付月利息還款1,647.50元，再乘3得出最後3個月解約罰金為4,942.50元。
IRD罰金計算方法是：當前按揭利息6.59%，當前買房3年期利息4.74%，新舊息差1.85%，乘30萬按揭餘額得出1年利差為5,550元，除以12個月得出1個月利差462.50元，乘24個月得出最後IRD罰金為11,100元。
如為封閉式固定按揭合同，3個月解約罰金4,942.50元和11,100元IRD罰金之間，取高者11,100元，兩者差額巨大。要減少罰金，可按銀行最大允許比例提前還款，減少最後的本金餘額。
總之，中途解約賣房之前，應考慮以下幾點：首先要求銀行提供按揭餘額，其次計算房屋淨值，如果房屋自購買之日起大幅增值，按揭餘額顯得微不足道的，幾千上萬的解約罰金就不算什麼了。
賣房前還清餘額，支付銀行規定的解約罰金、管理費、評估費、再投資費和按揭解除費等各項相關費用時，月供即刻停止。本金未還清中止按揭合同，賣房後部分房款會被用於支付所有相關罰款和本金餘額，此時舊房月供中止。◇
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