【大紀元2026年07月16日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）位於曼哈頓華埠的孔子大廈同樣屬於「米切爾-拉馬」（Mitchell-Lama，以下內文簡稱M-L）可負擔房體系。副董事長于金山接受《大紀元》採訪時表示，孔子大廈目前仍是全市經營狀況相對穩定的M-L住房之一，但同樣面臨設施老化、運營與維護成本暴增、稅務負擔等四大危機。

于金山指出，孔子大廈目前兩房一廳的單位每月僅收900美元，且包含水、電及瓦斯費。按目前市場行情，同等條件的公寓在市面上起碼要價5,000美元，因此孔廈的租金可謂相當低廉，多年來為許多居民提供了優質且穩定的生活環境。

然而，這座大樓已有超過半世紀的歷史，未來3至5年內將面臨外牆、水管等重大的更新工程。其中，光是外牆維修用就預估需投入700萬至800萬美元。如果沒有提前規劃財源，終將面臨其它M-L大樓目前遭遇的破產與失修困境。

于金山表示，M-L目前面臨的是系統性的財務危機。疫情過後，工會薪資、最低工資、保全費、電費、水費、天然氣、建材及保險費全面飆升。其中，高樓（High-rise）的保險費甚至由30萬美元暴增至100萬美元，所有建材價格也翻倍，電費更以每年10%至15%的幅度飆升，營運成本的成長速度遠遠超過管理費的調幅。然而，許多大廈（如孔子大廈）至今仍採用「中央單一電表」，而非每戶獨立電表，導致無法落實個人節約用電，電費只能由全體住戶分攤。

另一方面，大樓雖屬非營利的可負擔住房，仍須負擔近10%的建材銷售稅，以及過去為10%、經民代爭取後雖降至5%的住房地稅（Shelter Tax/Lama Tax）。若拖欠稅款，又將影響貸款資格，形成「無法貸款、無法維修、建築惡化、租戶流失、財務更加惡化」的惡性循環。

于金山表示，所幸孔子大廈目前能透過出租商鋪及停車場的收入補貼住宅營運，並由住戶志工自發負責庭園維護等工作，這才省下了不少管理開支。因此，大廈目前收支暫時平衡、未落入破產邊緣，也還沒被列入HPD的「黑名單」，堪稱是M-L大樓中的「乖孩子」。但他也坦言，若不未雨綢繆，預計3到5年內，孔廈就會面臨與其它已爆發危機大樓相同的命運。

他表示，HPD必須在大規模漲租和維持可負擔屋租之間，找出一個平衡點。孔廈希望與HPD協商，將管理費的漲幅分多年逐步調整，而非一次大幅調漲；同時呼籲政府減免剩餘的5%地稅與銷售稅負擔。

他也建議善用部分M-L社區的閒置土地。例如，積極考慮開發孔廈前方大片空置的垃圾場，與政府合作在空地新建保障房大樓，低樓層作店鋪出租、地下設停車場，藉此創造新的長期收入。

責任編輯：陳玟綺