【大.纪.元;2012年12月17日讯】在市场利率创历史新低的情况下，吸引许多人购屋置产和重新贷款，然而低利率不是个绝对值，向银行申请房屋贷款时，银行会依据市场和金融机构拟定利率水平的标准，再视贷款人的情况的不同，根据风险评估来决定贷款人的贷款利率。如果理解银行对风险评估的标准，对申请贷款要锁定房贷利率时，会有很大的帮助。
　　
在这里和大家分享几个把握获得最优惠房贷利率的重点：
　　
1. 信用分数
信用分数和记录是银行衡量未来贷款风险最重要的条件，原则上信用分数达740分即可得到最优惠利率。不过这也不是绝对，如果信用分数不到740分（当然还是不能太差），银行会视其它的贷款条件调整，例如：以传统贷款30年固定的方案来说，首付款或房屋净值超过40%，则信用分数只要在700分以上，就可以拿到最优惠利率。
　
2. 房产用途和类型
基本上，房屋用做自住的贷款利率会比做投资房的贷款利率要来得好。常见的房产类型有独栋屋（Single Family）、连栋屋（Townhouse）和公寓房（Condo），利率会因房产类型不同而有所调整。大致而言，独栋屋和连栋屋的利率会比公寓房要来得好。
　
3. 贷款方案
常见的贷款方案包括传统贷款（Conventional）、联邦房屋贷款（FHA）或军人贷款（VA）等
等，不同的贷款方案所提供30年或15年固定利率，还有多种浮动利率贷款，无论是固定利率或浮动利率，利率上也有所不同，详细情况要向专业的贷款人员进一步洽询。
　　
4. 贷款金额
以传统贷款来说，贷款金额大的利率会比小金额贷款的优惠。然而，贷款金额超过$417,000的话，属于高额贷款（High balance）范围，利率会比贷款金额$417,000以下的高一点，而超过$625,000的话，属于巨额贷款（Jumbo loan），利率会再往上调整。像$417,000和$625,000的贷款上限也不是绝对的，会因地区范围和房子形式而有所调整。房产在马里兰州的巴尔地摩，和在夏威夷欧胡岛上的贷款上限就会有所不同；而房子形式可分为一个单位房（1-unit）、两个至四个单位房（2-4 unit）等等，而传统贷款最多可允许贷款到四个单位房。（注：一个单位是指有几户人居住，四个单位就是有四户人居住，有四个门可进出。）
　　
5. 头期款或房屋净值
一般而言，自住房的首付款或净值达到20%和投资房的首付款或净值达到25%，利率会比首付款或净值不足的利率要好。
　　
6. 过户费用和点数
贷款人可以透过购买点数，或自付过户费用换取更低的利率，但由于现在房贷市场利率降到历史新低，则建议不需要买点，如果有免过户费的选择，还能不花一毛钱做重新贷款降低现在的高利率贷款，不过免过户费重新贷款大部分只限于自住房，有限制要贷款到一定的金额才能免过户费，详细情况要向专业的贷款人员进一步洽询。
　　
总的来说，银行要综合评估这些重点，以及其它影响贷款风险的因素，才能决定贷款利率，对银行来说，风险小、成本低，相对利率就会好。
　　
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