【大.纪.元;2012年07月25日讯】【编者按】随着华人社区的经济结构日趋成熟，华人除了移民问题外亦会碰到其他例如家庭、商业、刑事等形形色色的法律问题。我们需要了解更多的法律知识，才能更好的保护自己。本报每周五移民版邀请毕业于纽约州立大学法律学院并取得荣誉学位的黄安迪律师详解相关移民法规。黄律师提供免费法律咨询服务，接案收费合理。

置业安居可以说是美国华人的共同生活目标，无奈纽约市房价是世界数一数二的高，买了房子之后新业主就会第一时间想尽办法利用房子得到额外的收入以维持每月供房子的巨大开销。有很多人会把房子非法改建或分租以增加租金收入。房客也会被便宜的租金吸引而入住条件比较差的单位。可是，纽约市的租务管理和建筑物条例非常严格，往往会令业主蒙受损失。而且有一些房客是“职业房客”，专门欺骗业主，所以在纽约做业主要步步为营。

我接触过好几个房东被骗的案例，行骗的方法开始是一位亚裔人给房东打电话，房东答应租给这个人并给他钥匙后，搬进来的却是其他人，有些是非洲裔的，有些是西班牙裔的。当房东提出反对意见时，此人反过来指控房东种族歧视，并硬要房东收下按金及房租，房东为了息事宁人唯有让此人住下来，谁知道之后就一直拒绝交房租，并威胁会投诉房子违规的情况或投诉房子漏水或缺暖气等，令房东非常为难。

在这种情况，房东因为接受了租金，这人就成为房客，继而得到了一些法律上的保护，要把这个人赶走必须要经过法律程序，费时费事。在这个事情发生当初，房东应该在此人没有搬进去之前报警，控告此人非法闯入民居，并指出此人没有租约。

可惜警察办案的方法很不一致，不一定会受理此案。但如果在争执期间此人出手打人，或威胁会打人，警方通常会介入，之后房东应该申请保护令，好让此人不能靠近房东。因为房东跟出租单位是在同一幢楼里，拿到保护令能起到阻止此人搬进去的目的。如果此人真的搬进去和住下来的话，此人就成为了房客，但是房东还是不应该把租金收下，因为多收一次房租就有可能把案子拖延一个月，房东应立刻开始法律程序把此人赶走，把案子送到法庭后问准法官后再收租。

在这情况，赶走房客通常要先发一个三十天通知，然后才能正式进入法律程序。

因为对方是职业房客，对有关的法律程序可能比房东更清楚。在案子正式提交给法庭后，房客会尽量拖延时间，房东可以在第二次上法庭时申请法庭命令房客付房租。

但如果房客能证明房子有非法改建或非法出租的情况，法庭就不能批准房东的申请，令房东在打官司期间更吃力了。

所以房东如果想把房子出租的话，在各方面都一定要达到法律的标准。首先，在买房子时要请建筑师查清楚房子的合法性，如有跟入伙纸（Occupation Permit）有冲突的地方，应在房子出租前就处理好。如果日后被房客投诉时，法官是不会接受“买来的时候就是这个样子”的解释。其次，在挑选房客时也必须份外小心，尽可能把房客的身份证、社会安全卡复印好。除了要查房客的信用外，也应查他之前有没有被告上房屋法庭的记录。觉得房客可靠后，还得签一份对房东有利的合约。交订金和房租尽可能要求用支票，收到的租金应该如实报税。的确，要做到以上的要求是要花点钱，也有点麻烦。但是如果房东要得到法律的保护，自己做的事都要符合法律才行。

■黄安迪律师事务所
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