文|格瑞利律师责任有限公司诉讼经理Lucy Lu

在上期，我们对房屋年久失修的概念进行了初步的介绍。在本期中，我们将探讨什么是房屋年久失修的不利环境。本文会尽可能多地覆盖不利居住的条件，但下文并未穷尽所有的不利居住条件，而且每个个案最终还是由法庭做出相应的判断。

石棉(Asbestos)

石棉被广泛用于各种建筑材料及现代建筑中已有几十年的历史了，主要包括隔热板以及建筑楼宇内的框架。含有石棉的建筑材料在不受干扰的情况下，不会对健康造成危险。但大家可能听说过，在石棉受到干扰，比如在拆楼时，暴露在空气中的石棉可能释放出石棉纤维——人们一旦吸入就可能引起严重的疾病。

因此，如果租户居住在建筑材料含有石棉的场所中，或在有石棉纤维暴露的建筑环境下，租户应该首先和当地政府的环境健康长官联系（Local Authority Environmental Health Officers EHOS）。根据个案不同的情况，可以向房东提出拆除含有石棉的建筑材料；如果有石棉纤维导致损害健康，也许租户可以向房东提出维修的要求。但是这里要注意，只是根据建筑材料里含有石棉这一简单事实，并不能强制房东执行，通常是要发生在房屋年久失修破损的情况下。

冷凝性潮湿(Condensation Dampness)

有大量的文献记载和讨论有关严重的潮湿会导致损害租户的身心健康，给住户造成生活不便和不利的影响。除此之外严重的潮湿还会伴有霉菌生长，害虫横行。一言以蔽之，房屋由于年久失修，屋内的隔热层已经不能处理水汽，没有足够的通风设备，缺乏基本的取暖等等。在这些严峻的情况下，住户可以采取必要的法律手段来寻求赔偿。

一般性房屋潮湿(dampness)（有别于冷凝性潮湿）

这类是常见的建造潮湿，突发性潮湿，穿透性潮湿。如果只是简单的由于卫生间或浴缸漏水并不能强制房东执行维修的义务。但是如果这些屋内的潮湿是由于房东对房屋年久失修造成的或者以上所述的各种潮湿导致了年久失修，那么房客可以寻求法律补救办法。

排水和污水(Drainage and sewers)

由于房东未进行对排水管的维修导致的屋内溢水，排水堵塞给住户造成的生活不便；在这样的情况下，房客可能根据人权法案1998（Human Rights Act 1998）提出相关非法妨害，疏忽赔偿。

煤气的安全(Gas safety)

这部分可能是对住户最大的潜在危险。根据合同，房东有义务保障房产的煤气安全，并对煤气设施进行安装和合理的维修。法律可以要求房东履行义务。根据煤气安全管理条例1998，房东需要确保煤气设备和煤气管道、烟道的合理维护及安全。房东需要每年安排有执照的煤气工程师进行煤气设备的检查。任何未做此项检测，可能导致房东面临着房客造成危害的起诉：“房东需要知道煤气设备的缺点，从每年的检测中可以了解到这些不安全的隐患。”

故意破坏和捣乱(Vandalism)

这一部分我们讨论一下在华人商铺区可能会遇见的由第三方故意破坏和捣乱。如果房屋的年久失修是由于第三方即不是房东，也不是房客和到访者故意破坏的行为导致，那么根据维修的责任可能双方分别或双方都不需要承担维修责任。当然如果造成破坏的第三方是可以确认的一方，那么房东可以从第三方寻求赔偿。

以上资料由格瑞利律师行诉讼经理Lucy Lu编译相关资料而提供。我们下期会继续介绍怎样评估房屋年久失修的赔偿。

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原文链接：【行家谈】房屋年久失修理赔浅谈（二） 常见的不利环境

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责任编辑：杨青