【大.纪.元;2025年09月27日讯】（大.纪.元;记者吴香莲编译报导）上周，美联储下调了基准利率0.25个百分点，这是今年以来的首次。随后信用卡、汽车贷款和房屋净值信贷的借贷成本都有所下降，只有房贷利率仍然居高不下。

事实上，房贷成本曾一度因市场预期而下降，但好景不长，截至周四（9月25日），30年期固定房贷利率很快回升，再次攀升至6.37%左右。过去三年，房贷利率始终维持在6%以上。

这究竟是怎么回事呢？专家解释说，虽然美联储的利率会影响你的信用卡、个人贷款和汽车贷款，但它并不是房贷利率背后的主要驱动因素。

房贷利率如何决定？

与受美联储利率变动的浮动房贷利率不同，固定房贷利率主要与10年期美国国债收益率挂钩。

银行发放抵押贷款时，通常把房贷与其它抵押贷款打包，以债券的形式出售给投资人，借款人支付的利息就是债券收益，这些债券的回报率称为收益率。由于房贷债券风险较高，房贷利率通常比10年期美债收益率高出1至2个百分点。

目前这一差距（利差）远高于历史正常水平，超过2%，这也是房贷利率始终高于6%的主要原因。

利差为何扩大？

加州尔湾资讯服务公司Cotality首席经济学家塞尔玛·赫普（Selma Hepp）在接受CNBC采访时表示，利差高于正常水平主要有两个原因：

一是通胀“仍然坚挺”，特别是在服务业和住房领域。8月整体通胀率同比升至2.9%，高于美联储2%的目标。由于通胀上升侵蚀了房贷债券收益，投资人要求更高的回报。

二是美联储缩减购买房贷抵押证券，市场需求减少，导致债券价格下跌、收益率上升，进而推高房贷利率。

法国外贸银行美洲分行（Natixis CIB Americas）首席经济学家克里斯托弗·霍奇（Christopher Hodge）指出，美联储预测通胀要到2028年才可能降至2%，这意味着当前这种态势可能会持续下去。“这增加了长期通胀预期，从而增加了房贷的溢价要求”。

房利美（Fannie Mae）周二（9月23日）发布的最新预测显示，30年期固定房贷利率将在未来一年维持在6%以上。

责任编辑：叶紫微#