【编者按】TONY从前在中国大陆学习土地管理专业七年直至取得硕士学位，毕业后从事上市公司房地产评估和咨询工作三年， 是大陆注册房地产估价师。 来美后取得房地产金融专业博士学位， 现在是SULLIVAN FINANCIAL SERVICES房屋贷款员。有兴趣者请联系，电话﹕848-219-2978， 电邮﹕[email protected]。
（一）信用分数（FICO SCORE）
　　美国是一个信用国家， 买房子时几乎无一例外都会涉及到申请房屋贷款。尽管很多人或公司可以一次付清买房所需的款项， 但是还是选择了一定数量的贷款。 也有一部分人可以提前付清所借贷款， 他们还是保留了一定数量的贷款余额。 这其间主要是出于税收上的一些优惠， 以及维持一定的信用分数和信用等级的考虑。
　　刚到美国的朋友，在申请第一张信用卡时都会经历一定的曲折，用卡也都只会有$500 到$1000的额度。这是因为没有信用历史的缘故。在美国大到买房子小到买手机，凡事只要涉及信用交易， 都会涉及到查证信用报告（Credit Report）。
　　信用报告详细地记录着人们的每一笔款项行为，如借款行为，包括有类型， 数目， 日期，是否有延误，纠纷，官司，等等。这些信用记录一般每一个月都会更新一次。 其中的信用分数 （FICO SCORE）就是综合信用报告里的所有信息，是用一定的数学公式计算出来的一个数量化的信用等级分。FICO，是 Fair Isaac and Company 的缩写， 是美国一家专门提供信用分数计算软件公司的名字。一般的信用报告会包括三家最大的信用报告机构所提供的信用分数﹕Equifax, Experian and TransUnion。 一般来讲， 信贷机构会取三个数的中间值作为信用决策的依据。比如你的信用分数分别是721， 735， 740， 那么信贷机构就会取735，作为是否提供信贷和决定信贷数量的依据。分数越高意味着信用等级越高。
　　各家信贷机构在信用决策时对信用分数的依赖会有一定的差别。 这主要和借贷性质，数量，期限都有关系。在房屋贷款中，>720的信用分数一般就认为是最好的信用等级，通常可以拿到最好的利率。<600 的信用分数一般都会存在有一定的问题。所以通常拿不到最好的利率，有时需要通过特殊的Program才能拿到贷款。怎样才能有维持一个较高的信用分数﹖
　　1）到美国后要尽快申请信用卡，日常开销尽可能用信用卡支付。信用分数需要六个月以上的信用记录才能开始计算。但是这里需要注意的是，不要一下子申请过多的信用卡（3-5个为佳）。新开的账户会自动降低平均信用年限，进而影响信用分数。不要申请不必要的信用卡。不用的信用卡不会对你的信用分数有多大帮助。
　　2）及时支付账单，包括一些有争议的账单。 晚付和拒付的账单会对你的信用分数有 巨大的负面影响。一旦贷方 file collection account，后来即使付掉，它还是会在你的信用报告里连续显示七年。对于有争议的账单，即使是贷方的过失，也要在最后期限之前支付，然后再慢慢地与贷方论理要回所付款项。只有这样才会避免让无谓的纠纷影响你的信用分数。中国人一般都有按时支付账单的习惯，所以信用分数一般也较高。少数人信用分数较低，拒付有争议的账单，恐怕会有罪魁祸首。
　　3）避免过于频繁地 run 信用报告，在短期内多次run 信用报告会迅速地降低信用分数。曾经有顾客在2003年4月份寻找房屋贷款，就有在三天内让五家银行 run 信用报 告的记录。
　　4）信用有问题要从现在做起，日积月累，做好长期打算。
　　5）申请房屋贷款时，不要忘记索要一份你的信用报告。如果信用分数>720，不要忘 记询问你的贷款员是否有利率优惠。
（二） 个案分析﹕是否需要重新贷款。
　　过去两年美国的房屋贷款利率达到50年来最低点，几乎所有的屋主都有至少一次的重新贷款。TONY本人2001年靠$10,000存款买房，两年多来重新贷款两次， 利率从 最初的7% 降低到现在的5%，每月省下不少。加上房子价格不断上涨（上涨35%），投资回报率不知不觉间超过500%﹗过去5年间买下房子的朋友在这里恐都有同感共识。
　　顾客最多的问题就是﹕已经支付贷款好几年，再重新贷款重头开始，是否化算﹖是不是利率要至少降低0。5%才化算﹖ TONY对这个问题的回答是﹕
　　1）只要贷款余额不少于$100,000，利率降低时都可以考虑重新贷款。一个简单尺度是﹕首先询问你的贷款员是否有NO COST重新贷款。在此前提下只要利率能降低都可以考虑重新贷款。
　　2）对于已经支付2至3年以上的贷款情况，在NO COST重新贷款时，要维持每月支付不低于重新贷款前的月付数额才化算。即尽管利率降低能减少每月最低支付数量，如果能够保持每月支付不低于重新贷款前的 月付数额，就可以在NO COST的前提下缩短贷款期限，从而达到节省的目的。
　　3）在NO COST的前提下，只要能够降低利率都可以考虑重新贷款。0.5%之说是老黄历。其根据是﹕若干年前并没有NO COST重新贷款，为一个典型$200,000的贷款，顾客需要支付大约$2,500的费用来重新贷款。那么只有当利率降低0.5%以上时，才可以通过重新贷款在3-5年内省下所支付的$2,500，从而达到Break Even。 但是时过境迁， 最近几年来，几乎所有的贷款机构都提供NO COST重新贷款，在此前提下0.5%之说也就失去了它的合理性。事实上，过去3年间利率一降再降，有很多屋主都有一年内多次重新贷款的情况。具体的重新贷款案例﹕
　　G先生在2001年2月份购买一市值$800,000独 立房，当时贷款$500,000， 15年固定利率6.0%，每月需支付$4,219，15年内共需支付本金加利息$759,471。到2003年12月份， G 先生已经支付34个月，共计$143, 456，贷款余额为$436,454。G先生在2003年12月份在我们银行申请NO COST重新贷 款拿到的是15年固定利率5.5%。每月需支付$3,566，15年内共需支付本金加利息$641,915。
　　G先生的算法是﹕通过NO COST重新贷款， 共计需要支付$143,456 + $641,915 =
$785,371，17年10个月来还清贷款。这样算起来，如果G先生重新贷款要多花2年10月
和$785,371 – $759,471 = $25,900。那么，G先生如果通过我们NO COST重新贷 款，是不是不化算呢﹖
　　TONY的算法是﹕如果通过NO COST重新贷款可以降低利率，只要顾客能维持不低于原来的每月还款数，总是化算的。重新贷款后G先生需要支付的月额虽然是 $3,566，他仍然可以维持每月支付$$4,219（甚至更多，在NJ没有提前支付的罚款）。按每月支付$4,219计算，G先生只需要再有11年9个月就可以还清贷款。可以少支付6个$4,219共计$25,314。
　　G先生的算法错在哪里呢﹖事实上，G先生的算法一点都没有错， 只是忽略了一 点，即通过NO COST重新贷款，每月需支付的数额减少的同时，贷款期限也从原来的所剩12年2个月便成了15年。想一想，银行允许G先生多使用贷款2年10个月， 他该不该多付一些利息呢﹖当然，G先生也像我们大部分人一样，在申请NO COST重 新贷款时，未必想把战线再拉长2年10个月，而只是想节省一些费用。
　　TONY是想通过这个案例，提醒在过去2~3年里有过重新贷款的朋友，不要忘记每月多付 一些，至少要维持原来的月付额，这样重新贷款的好处你才真正享受得到﹗
　　最后提醒大家﹕从元月9日起，房屋贷款利率又降低了许多。像15年NO COST重新 贷款，最低可以达到5%。去年错过机会的朋友，不要让机会再一次擦肩而过﹗ ◇
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