【大.纪.元;6月14日讯】(本报按)特邀陈昱霖博士主持系列讲座“规划成功幸福的人生”，提供读者实用可行和生活息息相关的多元化资讯。主题有事业﹔创业﹔投资理财﹔退休预备﹔财富转移﹔幸福家庭和高品质的生活。陈先生早年获得医学工程博士，曾在世界最大的医疗产品/器材公司主导产品的研发，研究论文获得美国药学科学院最高的荣誉的伊博奖（Ebert prize），他广泛的兴趣引领他进入财富理财规划的领域，他精研古今中外成功者（各领域）的成功法则和共同的特质，他知行合一、创业有成，除了财富规划领域外，在短短几年建立了年营收有千万美元的事业﹗陈先生平易近人又热心助人提拔后进常鼓励和辅导有志创业者规划成功的事业和幸福人生。
本专栏每二周一次为公开互动的园地，欢迎大家发表感想，贡献智慧和宝贵的经验，一起来耕耘这个园地，大家都能受益得造就﹗欢迎来函报社或直接联系陈先生，交换意见和心得。 电话﹕（973）626-0754﹔传真﹕（973）564-8891。
第十六篇﹕事业生涯的财富观和规划（九）
投资房地产的成功之道
问﹕为什么投资房地产能使人（家庭）经济独立﹖
答﹕上期我和大家一起探讨的主题是选购理想之“家”重要的考虑因素和原则，得到许多热心的读者来电鼓励和交换心得，分享他们购屋得失的宝贵经验，使我获益良多，谢谢他们热烈的回应，欢迎来函或来电交换意见和心得，以便将来和大家分享您们的宝贵经验。很多读者来电希望我和大家一起来探讨投资房地产。成功的房地产投资将使人（家庭）获得经济独立并达到致富成功﹗我曾（第十四篇）提到投资房地产是投资“业余时间”（副业）的最佳选择之一，因为房地产也有“倍增”（Compound Effect）的效果﹗房地产投资的冒险性低因为他有“具体的”不动产（房地产）作“抵押”就不会“血本无归”因为它往往有贷款（75%-100%）来共同承担风险，并且在获利方面有“倍增”的效果﹗换句话说就是房地产本身是具体的实物，有一定的价值，风险低而且自己所投的资金祗占25%或更少因此所承担的风险就更低投资房地产更大的优势是因为你“拥有”（own）该房地产，当增值时，你投的资金（25%）的获利是4倍的增值率﹗举个例子来说明就很清楚，有一个房地产值$200,000，自付款$50,000（25%）和贷款$150,000（75%），当净增值是5%（$10,000）时你的获利是$10,000，它占你所投资金（$50,000）的20%增值﹗又有省税的好处，因此投资房地产是双赢（风险性分散就更低，获利是倍增的净增值）﹗也是最理想的投资（风险低又获利高）之一。投资房地产因可运用“业余时间”（副业）来从事，当固定的房地产投资的净收入（净获利）达到或多于“工作赚钱养家”的收入时，人就有自由来决定要不要再被“工作绑住”的选择﹗也就是人（家庭）有经济独立（不依靠被雇用来赚钱养家）的自由，可选择化更多的时间来从事房地产投资，迈向更大的成功致富或是选择发挥自己的专长和才能，成就一番事业﹗
问﹕要如何预备自己来从事房地产的投资﹖
答﹕任何艰难的事业都有人成功反过来说任何“容易的事业”也都有人失败，因此从事任何事业的成败其关键是人，也就是说“谋事在人”，在房地产投资方面的成败 也是谋事在人，一位房地产投资的大师（Russ Whitney）在他著名的著作“房地产投资使你成功致富”里特别忠告我们，要在房地产投资成功的人，需要有强烈的企图心、信心、乐观、积极和进取的心态（Attitude）、设立明确的目标，规划具体可行的计划，并认真执行，借重专家的经验和会善用大众的资金（贷款）扩展地产投资的事业。这位大师（Russ Whitney）个人的经历以18个月的时间从$1000美元的投资房地产，变成470万美元的资产﹗他在书中明白表示成功的地产投资计划是“简单”（Simple）但“不容易”（Not Easy）﹗他说“简单”意味着人人都能做，没有复杂的秘诀，任何具有“普通常识”（Common Sense）的人都能做成，祗要他（她）能“满心喜悦”地采取“主动”并“全力以赴”就会成功﹗“不容易”意味着“要付代价”，要“边学边做、边做边学”，要努力不懈﹗因为天下没有白吃的午餐（No Free Lunch），也没有不劳而获的事﹗
投资房地产和投资自住的“家”有很大的不同，因为目标的不同在评选的方法上就有差异。在此，我们所要探讨的是，以投资为目标的评选房地产的方法和原则如下﹕
一，以投资为目标的房地产是要讲究“获利性”（Profitability）的大小，选购获利高的房地产为优先。地产评价员（Appraiser）在评价可出租的地产（Income Property）时，所用的评价法是以净收入（收入减掉所有的开销包括维修和税）的大小为主要评价的因素，加上建筑物本身的价值、地区价值的考量等等。一般而言，“不好”区域的出租地产的净获利比“较好”区域的出租地产的净获利要高，因为房价便宜，但租金并非成比例的减少，而且增值的比例较大。
二，选购有增值潜力的出租地产，评估比较附近出租地产的租金，如果要出售的出租地产的租金偏低，有潜力加租金到市价，则增值潜力就大。要特别注意房租契约是否有管制房租的增加或房契到期的长短，都会影响出租地产的价值。
三，选购“有特殊原因”要急售的出租地产，有可能买到“价廉物美”的出租地产。
四，选购出租地产坐落在地区有再改善的地方，将来房租有潜力增加，增值就大，接近公共设施（火车/公车站、公园、购物中心）的出租地产，较有价值，因为房租较高或空租率较低。 ◇
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