【大紀元2026年07月27日訊】在寸土寸金的紐約，「住」可以說是許多低收入家庭最沉重的生活負擔。但同時，這座城裡也有一個延續了近百年的承諾：無論市場租金多少，都會有一批受到公共補助的公寓，其租金通常只按照家庭調整後收入的約30%來收取。而守護這個承諾的，就是「紐約市房屋管理局」（New York City Housing Authority, NYCHA）。
NYCHA的故事要從九十多年前說起。1934年，正值經濟大蕭條，大量紐約人擠在陰暗、破敗、沒有暖氣和獨立衛浴的老式廉租公寓（tenement）裡。時任市長拉瓜迪亞（Fiorello H. LaGuardia）決心讓居民搬出陰暗破敗的廉租屋，住進體面、現代和明亮的住宅。這一年，NYCHA成立，這是全美第一個公共房屋管理機構，紐約也由此成為全美公共住房事業的開路者。
1935年12月，NYCHA的第一個項目「第一公寓」（First Houses）在曼哈頓下東城落成。這片由老舊廉租屋改造成的紅磚建築群，每戶都配有獨立廚房、衛浴、電冰箱和爐灶，還有共享的庭院與活動空間。這123套公寓引來約3,800份申請。這在某種程度上預示了此後公共住房「一房難求」的局面。
二戰之後，NYCHA迎來了建設高峰。在1945年至1965年的二十年間，NYCHA建成了如今大部分的住宅群，高層紅磚塔樓矗立在大片綠地之間，至今仍是紐約市辨識度極高的建築風格。與芝加哥、聖路易斯等城市大規模拆除高層公屋不同，紐約保留了北美規模最大的公共住房體系，公屋需求至今仍遠高於供給。
今天的NYCHA是北美最大的公共房屋管理機構。官方數據顯示， NYCHA在五大區共有335個傳統公屋及PACT住宅區、2,410棟建築，提供177,565套公寓。連同由其管理的Section 8租房補助，共有511,384名經核准居民得到住房或租金援助，約相當於每16名紐約人中，就有1人受惠於NYCHA的住房計劃。
如今，NYCHA的核心職責可以概括為三件事：第一，作為「房東」，擁有、運營、維護並翻新傳統公屋，讓低收入和中等偏低收入家庭住得起、住得穩；第二，作為「補助管理者」，運營全美規模最大的Section 8租房補助項目，幫助家庭在私人租房市場中安家；第三，作為「資源對接者」，把就業、教育、金融賦能、青少年與長者服務等各類資源引入其下社區，讓居民不僅有房住，還能方便享受各類服務。
治理架構上，NYCHA是依據紐約州公共住房法設立、相對獨立運作的公共福利法人（public benefit corporation），也是依法成立的公共房屋管理機構（public housing authority）。因此，其最高行政主管不是「局長」，而是行政總裁（CEO）。
NYCHA由七名董事會成員管理，其中三名必須是NYCHA居民，這是其制度設計中的重要一環。董事會管理著每年數十億美元的預算，僱用上萬名員工，從管道工、電梯技師到社工，維繫著這座「城中之城」的日常運轉。
NYCHA最為人熟知的，是它的傳統公屋項目。其運作邏輯很簡單：房屋租金不與市場掛鉤，而是與收入掛鉤，住戶租金通常按家庭調整後總收入的30%計算。對於一個月收入2,000美元的家庭來說，房租就是600美元左右；在收入明顯下降時，在向NYCHA申報、完成中期重新核定後，租金一般也會相應調低。在租金動輒數千美元的紐約，這個「30%」的承諾，就是幾十萬人生活的底線保障。
申請公屋沒有最低收入要求，但有收入上限，且家庭中至少要有一名成員是美國公民或具備合資格移民身分。申請完全免費，通過網上申請系統（ApplyNYCHA）即可提交，初次申請時無需提交任何文件，資料會在後續的資格面談中核實。
不過，由於需求遠超供給、空置率極低，公屋輪候名單非常長，等待往往以年計。申請有效期為兩年，申請人需每兩年在網站上更新申請，才能保留在名單上。
除了自己當房東，NYCHA還管理著全美最大的租房補助項目：「房屋選擇租房券」（Housing Choice Voucher），俗稱「Section 8」。這是一個聯邦資助的項目：符合條件的低收入家庭獲得租房券後，可在私人租房市場自選住處，家庭一般只需拿出調整後月收入的30%左右作為房租，其餘部分由NYCHA以「房租援助金」的形式直接支付給房東。目前約有8.5萬份租房券在使用中，有超過2.5萬名房屋業主接受Section 8住房券。
申請資格方面，家庭在獲發租房券時，收入必須符合當年度的上限；至少一名家庭成員須為美國公民或具有合資格移民身分，成員身分不完全相同的「混合家庭」，補助金額可能按合資格成員比例計算。申請家庭還須符合聯邦住房與城市發展部對家庭組成的規定，提交收入、身分和社安號等所需資料，並通過NYCHA規定的資格及背景審查。
對許多不想住公屋、希望自選社區的家庭來說，Section 8提供了另一種可能。但它同樣供不應求。申請人需密切留意NYCHA官網發布的通知。
平均樓齡超過半個世紀、長年聯邦撥款不足，讓NYCHA的房屋維護成了一道難題。漏水、黴菌、暖氣故障、電梯停運、含鉛油漆等問題頻發，一度讓NYCHA飽受批評。2019年1月，NYCHA與聯邦住房與城市發展部（HUD）簽署協議，接受聯邦監督員的監督，承諾在重點問題上限期整改。過去幾年的NYCHA，一直處在「邊運營、邊自我改造」的狀態中。
為了籌集龐大的翻新資金，NYCHA拿出了兩大工具。第一個是「永久可負擔承諾計劃」（Permanent Affordability Commitment Together, PACT）。NYCHA與經過居民參與遴選的開發團隊合作，把住宅區從傳統公屋的撥款體系轉換為更穩定的項目制Section 8住房補助（Project-Based Section 8），從而撬動外部資金，對整棟建築進行從公寓內部到基礎設施的全面翻修，並引入專業物業管理和駐點社工服務。自2016年啟動以來，PACT已為超過3.1萬套公寓帶來了近百億美元的翻新資金，長期目標是完成6.2萬套公寓的改造。
NYCHA仍保有土地和樓宇的所有權，但日常物業管理和工程由合作團隊負責。同時，PACT合作方還必須把至少25%的全部勞動工時留給尋求建築施工或物業管理工作的NYCHA居民，讓翻新工程同時成為社區的就業機會。
第二個工具是2022年經紐約州立法設立的「公共住房保護信託」（Public Housing Preservation Trust）。與PACT不同，信託是一個百分之百的公共實體，可以通過發行債券籌資翻新，首批目標是2.5萬套公寓，樓宇和員工隊伍全部保持公有。更特別的是，對於被NYCHA納入正式翻新方案投票程序的住宅區，登記住戶可以投票選擇加入公屋保護信託、加入PACT，或維持現有模式。
NYCHA的「Opportunity NYCHA」平台把金融賦能、小企業發展、職業培訓與教育項目連接起來；居民經濟賦能與可持續發展辦公室（REES）則專門幫助住戶對接就業、創業和理財服務。許多NYCHA社區中心還與其它政府部門合作，如青年與社區發展局（DYCD）的「基石計劃」（Cornerstone）就設在NYCHA的社區中心裡，全年為兒童和成人提供課程與活動。
在日常管理上，居民可以通過「MyNYCHA」手機應用或網站，隨時提交和跟蹤維修工單、查看停水停電通知、繳納房租；24小時客服中心提供全天候接聽、登記服務。
公共住房也是不少華人家庭的重要居住選擇。在這裡，語言不是障礙，NYCHA的多項重要文件和居民資料，包括PACT說明手冊、部分租約資料及政策通知，均提供繁體或簡體中文版本；居民撥打客服電話時，也可以要求語言協助。
特別提醒：申請公屋和Section 8全程免費。NYCHA不會就申請或租房事宜收取任何費用。如有自稱NYCHA工作人員向您索要「手續費」、「加急費」，一定是騙局，可向市調查局的NYCHA監察長辦公室舉報。新移民尤其應注意類似的陷阱。
NYCHA在紐約市管理著遍布五大區、容納幾十萬居民的龐大住宅網絡。老化的樓宇、漫長的輪候名單、緊張的預算，都是它必須直面的現實。但它守護的那個承諾從未改變：在紐約，收入微薄的群體也應有一個體面、安全、可負擔的家。◇
紐約市民電話：311
客戶中心：718-707-7771
公屋與Section 8申請及自助服務網站：https://selfserve.nycha.info
網站：https://www.nyc.gov/site/nycha/index.page
責任編輯：甄真
