【大紀元2012年11月04日訊】南韓經濟近年處於低迷，今年樓市卻逆市出現天價成交而成為最熱門的話題。自從2008年美國雷曼事件引發的金融海嘯影響，南韓樓市自此也處於低迷。今年，中共局勢發生重大變化，香港樓市處於不明朗狀態，加上韓風大受兩地民眾歡迎，不少香港及中國大陸民眾紛紛到南韓買樓，或為投資南韓探路，刺激樓價上升。

南韓樓價升值史

1970年南韓政府將位於首爾南部的耕種土地（現時的江南區）建蓋第一個現代住宅區。1980年代初，正值經濟衰退，政府進一步擴展江南區，主要集中在住宅、基建及名校建設。江南區的地價由每平（韓文pyong，1平等於3.3平方米，1平方米等於10.8平方呎）300韓圜（won），升價到2007年每平3,000萬韓圜，也是全國最貴地段。

江南地價升值10萬倍，令本來的業主變成富戶，過去地產是南韓最安全、最賺錢的投資渠道，相關的稅收也低，所以南韓家庭的總資產當中佔差不多九成都是地產。

1997年金融危機後，南韓人眼看地產價格下跌45%，銀行利息徘徊在有紀錄以來新低水平，股市也不能提供穩定收入，當地有錢人看準當時暴跌的樓市，把錢都投資到地產。同時，政府放鬆對金融市場的管制，金融機構也歡迎這種投資機會，放寬個人的樓宇按揭貸款，不過，這也引來了韓樓炒風。

1998年經濟開始恢復增長，南韓經歷信用卡泡沫。2000年代南韓地產不斷上漲。2008年金融海嘯，南韓樓市也跟著下跌，到現在已經下跌約三分之一，回到2006年水平。2010年，樓市曾經再次上升，但不多久再次放緩。

據日本研究所（Japan Research Centre）經濟部太平洋商業研究中心的資深經濟學家Hidehiko Mukoyama在去年發表的一份調查中指出，金融海嘯後，南韓是第一個經濟復甦的主要國家，於2010年的經濟增長率有6.2%。

不過，Mukoyama認為，若南韓不景氣的房地產市場的影響繼續擴大，將影響南韓未來的經濟。南韓樓市不景氣有幾個原因：1、政府推行措施打壓當地樓市；2、地產發展商的蓋樓活動增加；3、金融海嘯；4、重大的城市結構改變，包括大大減緩的新城市發展及人口增長明顯加速下跌。

樓市變差也對其它範疇有負面影響，例如不賺錢的貸款增加，尤其重要的是令儲蓄銀行的狀況急速變壞，從而進一步影響到經濟，因此，南韓政府於2010年中開始對儲蓄銀行推行一些措施。2011年，8家儲蓄銀行因為經濟狀況變壞而被要求停止營運。

樓價高漲，令樓房按揭增加，也增加了家庭的債務及可支配收入（disposable income），南韓家庭消費利息與平均家庭開支的比率（除單身家庭）從2003年2.0%升到2.6%。

南韓經濟所（The Korea Economic Institute）與國際金融基金（International Monetary Fund）的Jack（Jookyung）Ree博士於今年9月聯合主持一次關於南韓經濟如何面對國際金融危機及經濟減緩情況的研討會。

Ree指出，最近在全球經歷經濟危機，以及歐洲經濟危機後，世界經濟正在重新尋找建立新的架構進行復甦和可持續發展。南韓雖然很快從困難的經濟處境恢復過來，但由於它的經濟很大程度依賴出口，因此也容易受全球經濟影響。面對現時全球經濟放緩，南韓需要再檢視其宏觀經濟框架、重新設計的金融規例及監管，以及加強其國際金融建構。

為刺激南韓經濟再次起飛，南韓政府上月推出鼓勵買樓的措施，媒體報道及評論員都認為現時樓價已到谷底，一般民眾對樓市仍信心不足。有當地地產界人士認為，面對經濟低迷，他寧願看到樓價再次上長，刺激經濟。而近期不少香港及大陸民眾前往南韓投資樓宇，亦為當地樓市及經濟增加了活力。◇

（責任編輯：澹修德）