【大紀元2026年07月23日訊】（大紀元記者趙彬報導）日本東京二手住宅市場近兩年來首度轉跌，高價住宅市場也同步降溫。最新數據顯示，東京23區與核心六區房價雙雙下滑，東京灣超高層住宅的買盤也明顯轉弱。市場人士指出，日本大幅收緊「經營‧管理」簽證審查後，中國買家的新申請與續簽難度提高，部分投資人開始出售房產甚至離開日本，使過去支撐高端住宅市場的重要買盤出現變化，房市結構正迎來新的轉折。

日本權威房地產評估機構「東京Kantei」7月23日公布了6月份日本二手房行情。其中，東京23區平均價格為1億2,741萬日圓（約594萬元人民幣），較上月下跌0.8%，時隔26個月首次下跌。主要原因被指是賣盤增加，市場待售房源擴大，賣家不得不下調價格。與此同時，周邊的神奈川、埼玉、千葉等東京周邊地區則保持著上升趨勢。

「東京Kantei」首席主任研究員高橋雅之分析指出，「此前因投資資金湧入而導致價格高騰，如今正迎來反彈，市場正朝著走弱的方向演變。」

此外，數據還顯示，東京的商務、政治、商業與文教的核心六區（千代田區、中央區、港區、新宿區、涉谷區、文京區）二手房均價為1億8,512萬日圓（約864萬元人民幣），約減1.3%，已連續2個月下跌且跌幅擴大。

日本Global不動產研究所統計顯示，2017至2024年間，東京都的中國人口大幅增加約7萬人（增幅38.4%），且顯著向上述六區聚集，其分析指是在日的中國高收入家庭對優質住宅、教育與生活環境的強烈偏好所致。

綜合日媒報導，2020年疫情後，中共結束長達約三年的「清零」封控政策後，大量中國富有層出於「資產安全」與「政治自由」，在近年掀起了「潤日」大潮，並在日本購置物業。

《東京新聞》曾引述一名李姓中年男子的「潤日」經歷表示，李姓男子疫情後移居日本，在東京灣一處高層住宅購置了一套中樓層豪宅，目前在東京從事金融業，擁有安定的生活。

他表示，對於追求穩定的中國人而言，日本是非常熱門的移居目的地，身邊同齡人中就有不少類似的例子。在當地不易受歧視、能看懂漢字、飲食上有很多地道的中華料理，特別是距離中國近，「親人發生變故時，3至4個小時就能飛回國」。

他坦言，「在日本建立起了生活基盤，想繼續在日本生活下去。」

長期關注在日中國人社會的日本資深媒體人中島惠指出，疫情引發的中國人「潤日」潮，不乏大型企業前CEO、高階主管、企業創辦人等，具有相當的財力和社會地位，可稱為「中國精英人士」。

不過，Style Act房地產公司社長沖有人（Yujin Oki）近日在「Diamond」網站撰文指出，這波中國富裕層的「潤日」潮現在出現了「異常」，影響著東京房市行情。

他說，長期以來，「潤日」的中國富裕層推動著東京的超高層樓盤及高級公寓價格飆升，而如今出現了反向的「異常動向」。

沖有人解釋，帶來「異常」的主要原因是日本的「經營‧管理簽證」的門檻大幅度提高所致。

據悉，過去很多外國人及家庭移居日本，最常用的方式是申請「經營‧管理簽證」，但是這項簽證被指常被人鑽漏洞——開家根本沒實際營業的「空殼公司」就能拿到該簽證。為堵漏洞，日本政府於2025年10月16日開始，大幅收緊了審查標準。新規主要包括以下內容：

1.公司資本金從500萬日元（約24萬元人民幣）提高至3,000萬日元（約145萬元人民幣）。
2.需僱用至少1名常勤日本國籍／永住者等職員。
3.申請人或常勤職員需具備相當程度日語能力（JLPT N2以上）。
4.需有3年以上經營／管理經驗，或相關領域碩士以上學位。
5.事業計劃：需提交具體、可行的事業計劃，並接受更嚴格審查（包括事業實態、稅務、社保合規等）。

日本官方數據顯示，實施新規標準後，獲批件數大幅下降。從新規實施前的每月約1,700件，驟降至每月約70件，大幅減少約96%。

官方數據雖然沒有公布被拒申請人的國籍，但是截至2024年6月底，持有「經營‧管理」簽證的總人數為39,616人。其中，中國籍人數則為20,551人，占總數的51.9%。外界普遍認為，中國申請人受影響程度可能較高。

日本財經雜誌《東洋經濟》引述房產仲介「樂瀛」的負責人透露，「經營‧管理」簽證的新規實施後，來自中國客戶的諮詢與成交量銳減。過去預算在5,000萬日元至2億日圓（約233萬至933萬元人民幣）的住房的月成交由過去的10件以上跌至3～5件，同行中，甚至出現虧損與關門潮。

沖有人表示，對有移民動機的中國人而言，公司資本金被提升6倍並不算太大的障礙，關鍵是其它條件最具挑戰。他舉例說，在日本當前勞動力短缺的背景下，小微企業想要僱到合格員工絕非易事；還有對申請人的日語水平要求以及3年以上的經營管理經驗等都是「高難度條件」。

大紀元日本的調查顯示，除了新申請的被拒簽件數劇增之外，2025年10月之後續簽的中國人中，遭拒簽件數也在增加，有多名中國人還來不及處理購置的物業就因期限緊，不得不離開日本。

因為被拒簽後，當事人將在30天內離境，並且30天後，本人在當地的住民登記資料和銀行帳號等將失效。一旦相關資料失效對處理房產相當繁瑣，因此對「經營‧管理」的續簽缺乏信心的不少中國人都在考慮如何處理物業。

沖有人透露，東京中央區2億日圓（約933萬元人民幣）以上的二手豪宅成交件數進入2026年以來較去年同期已大幅減少約6成。晴海等東京灣地區超高層住宅買家數量也急劇萎縮。

「過去東京房市的重要買家之一是中國投資人，而今後中國人或將成為賣家主力。如今正處於命運的交叉路口。」沖有人說。

責任編輯：高靜