【大.纪.元;2012年10月25日讯】(大.纪.元;记者林清泉综合报导)总统大选进入倒数计日，奥巴马总统和共和党候选人罗姆尼的房市政策仍大致上停留在“打高空”的官话上，不过仔细分析他们的言论，两人的逻辑仍延续了民主党和共和党的基础思维方式，也就是“大政府”与“小政府”的基调差异。而奥巴马的票仓区房市问题多多，显示房市议题对奥巴马来说更显重要。

对法拍屋的作法

奥巴马在2月时有一项构想，内容是提供失业者12个月的容忍期，以及增加修减房贷的诱因，以使借贷民众能够重建房屋净值。

罗姆尼对法拍屋的看法则从去年的自由市场论，转变成有限度的小幅干预。他去年10月对拉斯维加斯媒体表示：“不要尝试去停止法拍屋程序，让它走自己的路去触底，允许投资人去买房子，然后出租、修缮，让房市自己反弹回来。”

但到了今年1月，罗姆尼在弗罗里达州时稍微改变了他的看法：“全部让它自愈的想法可能不太实际，可能还需要一点努力，去和借贷的银行来谈，让他们采取一些行动，对他们和屋主都能共同得利。”

对溺水屋主重新贷款

很多屋主付房贷一向准时，但由于房价跌深，使得房贷额度高于房屋净值，导致这些溺水屋主无法在利率跌到历史低水位时重新贷款，这些溺水屋主相当于被剥两层皮---房屋净值大跌，还要额外付高利率房贷。

奥巴马政府对此提出汉普方案(HARP)，对那些由房利美和房地美担保的房贷，提供重新贷款的机会。由于两房是由政府控制，因此这项方案并不需要国会通过即可施行。但奥巴马今年二月曾提出，把这些重新贷款的机会也延伸到那些未由两房担保的房贷范围，但这项想法就必须经国会通过方可，但国会至今没有任何行动。

罗姆尼则认为“政府买单”的方案有必要再行研议，他去年10月对拉斯维加斯的媒体说：“我认为这些方案很值得商议，我必须查出来究竟是谁来买单，以及谁能获得好处，否则我不会同意，目前这些问题都还没有清楚的答案。”

对两房的态度

房利美和房地美原为上市公司，在房市泡沬危机中，2008年转由联邦住屋财政局（FHFA）监管。他们向银行购买房贷后，包装成不动产抵押贷款证券（MBS），然后再卖给投资人。

由于政府在背后控制两房，导致两房所产生的天文数字账单最后都由纳税人负担，使纳税人成为食物链最后的冤大头。两房的存废也从此成为华府一大烫手山芋，因为两房已经规模大到很难用任何简单的方法去处理，因此两位候选人也对这个超级大山芋提出了一些不着边际的看法：

罗姆尼说：“要改革这些政府支持的公司，未来将用私人领域的钱来取代纳税人的钱，以保护纳税人免于风险。”

奥巴马则说：“努力让政府用合理的步调来缩回对这些公司的支持，以确保经济不受损害。”

票仓区的房市状况

根据房地产网站Trulia首度经济研究员Jed Kolko的分析，支持奥巴马的票仓区主要在加州和东北区，支持罗姆尼的票仓区在德州、乔治亚州及中部地区。

其中奥巴马的票仓区房价跌深、房价恢复较慢、法拍屋问题较严重，而且房价也比较贵，奥巴马票仓区中等房屋每平方呎为168美元，而罗姆尼票仓区则只有一半87美元；因此，可负担住屋对奥巴马票仓区是比较显著的问题。

此外，奥巴马票仓区的住者有其屋比率为60%，也比罗姆尼票票仓区的67%低。因此Kolko认为，对奥巴马来说，房市会是比较重要的议题。(摘自《大.纪.元;时报》家天下房地产版)

(责任编辑：王桦)