【大.纪.元;8月7日讯】（大.纪.元;记者李天宇编译）德意志银行发表的一份报告宣称，在2011年初房市稳定之前，美国将有2500万户民众将房不抵债，这代表有抵押贷款的美国屋主的48%。

德意志银行的分析师维佛（Karen Weaver）是这份报告的合伙撰写人之一。他说：“假如我们的房价预测准确的话，那么几乎有抵押贷款美国屋主的一半或所有美国屋主的三分之一都将房不抵债。与过去几十年相比，这是巨大的变化。过去房屋一直是美国中产阶级的财富基础。”

据CNNMoney.com报导，德意志银行的这一预测比过去其他专家的报告要严重得多。第一美国核心逻辑（First American CoreLogic）估计去年底，有1100万户美国民众房不抵债。穆迪旗下的Economy.com估计截至今年一季度，有1500万户房不抵债，并估计到2010年初，将有1750万户房不抵债。而Zillow.com则报告说，截至今年首季，已有2000万户民众房不抵债。

这种程度的负资产可能迫使更多的借款人故意或战略性违约拖欠月供，尤其那些已经房不抵债并担心将来也不会收支平衡的屋主。维佛指出，房不抵债严重的屋主可能觉得他们的房屋价格永远不会回复，从而即使他们付得起月供，他们也故意违约。”

根据西北大学的金融学教授Paola Sapienza和芝加哥大学的金融学教授Luigi Zingales最新合作发表的一份研究报告，目前26%的房贷违约被归类于这类故意或战略性违约。他们发现，除非房屋价格低于房贷金额的10%以下，屋主才会采取战略性违约的策略。如果房屋净资产为负10%到15%之间，则有5%的屋主故意违约。一旦财产净价达到负50%，则有高达17%的屋主会主动将房产交给银行。

德意志银行预测，净资产低于负25%的美国屋主比例将从目前的13%翻番增加到28%，为此故意违约的屋主人数会快速增长。而骨牌效应将会使得问题变得更为严重。一旦知道熟人有故意违约，那么那些民众最有可能也采取相同的策略。Sapienza和Zingales两位教授的论文中称：“知道其他人这么做的民众中，高达82%的人更倾向于一样做。”

从地区看，房不抵债比例最高的地方是被称为“沙地（sand states）”的四州（亚利桑那、加州、佛州和内华达）以及被称为“銹带(rust belt)”的东起俄亥俄、西至艾荷华的中西部诸州。

这两个中心的水下世界是“沙国”和銹带。其中，情况最严重地区的大都市地区是加州默塞德（Merced）和埃尔森特罗（El Centro）地区，那里85％的按揭借款人房不抵债。

其它房不抵债严重的地区包括加州莫德斯托（Modesto）(84%)、拉斯维加斯（81%）和加州的斯托克顿（Stockton）（81%）。而角珊瑚（Cape Coral）（76％）和奥兰多（71%）则是佛州房不抵债最严重的地方 。俄亥俄州的曼斯菲尔德和克里夫兰地区房不抵债的比例高达54%，在中西部工业地区中最高。

德意志银行的报告中分析了负资产在各类抵押贷款中的比例，发现贷款类型来对房不抵债比例有很大的影响。从报告中发现，基本符合条件（Basic conforming loans）的房贷中，屋主要投入一定首付，因此只有16%的屋主房不抵债，这是各类贷款中情况表现最好的；在高额贷款（Prime jumbos）中，超出贷款限额的部分由房地美或房贷美担保。这类房贷中有25%的屋主房不抵债；Alt-A贷款（Alt-A loans）中，屋主的信用虽好但不能提供收入或资产证明。这类贷款中有29%的屋主将房不抵债；次级抵押贷款（Subprime loans），由于信用不良以及收入不好，50%的屋主房不抵债；活动利率（Option-ARMs）或抗体负摊销贷款（AKA negative amortization loans）是表现最差的一类贷款。通常这类贷款中，屋主每月只支付最小的月供，甚至月供比利息还低，为此所欠的贷款总额不降反增。有77%的这类贷款人房不抵债。据德意志银行估计，由于房价下跌，到2011年，这类贷款中将有89%的屋主房不抵债。 (http://www.dajiyuan.com)