【大.纪.元;6月27日讯】大.纪.元;特约记者刘力澳洲报导，墨尔本房地产行业正朝极其危险的低潮而去。这是由于在市区公寓的供给远远超过了需求，并且此状态也波及了房地?的其他几个部分。

并不像其他的大都市，这次墨尔本房地?的低潮同时影响到宾馆、酒店、办公大楼和零售行业的房地?。目前墨尔本有价值7亿澳元的公寓还没动工。市中心办公大楼的未使用率达到两位数。酒店和零售业的房地?未使用率也相当高。

大多数分析家们认为，那些有租客的房地?将生存下来，而那些没有租客的房地产面临着无资本回报和被强迫拍卖的危险。据预测市区居民住宅房地?会受到最严重打击。而第一次投资房地?的小投资商将是被撞击的对象。

那些小投资商大多数是用自己的退休金来投资墨尔本的高层建筑。那些高层建筑最初都提供租金担保，并都预测资本回报高。目前估价员们认为，墨尔本市区公寓的资本回报，在下一个12个月中将下降到3%左右。而且在下一个12个月当中，墨尔本还要新建4000套公寓。那么这即将上市的4000套公寓，会使已经疲软的居民住宅房地产出租市场更加疲软，最终会把房屋未出租率推向11%左右。

墨尔本办公大楼房地?的命运也掌握在租客手里。由于新建的高楼大厦吸引着租客们离开自己原来的办公大楼，那么这原来的办公大楼就以折扣而出租。依次类推，最终会有大批低档办公大楼租不出去。据预测，办公大楼的无租客率将达14%左右，无租客期将长达3年之久。

租客们经不住迁移的诱惑，因为迁移会节省大钱。例如：钢铁公司BHP最近迁移到皇后维多利亚(Queen Victoria)一带的新建筑。每年租金可省750万澳元。那么这个典型的10年租约会给此公司节省7500万澳元。

墨尔本这次房地?的低潮，并不像上一次房地?回圈中，办公大楼租用崩溃时的情况。上一次旧的办公大楼被居民住宅和酒店开发商转变成公寓和酒店房间，这次没有这方面的需求。这次回圈中那些租不出去的办公大楼将呆滞在那里，直到租客需求有所改善。这也就完全决定于整个维省生意人的信心，特别是白领人的就业状况。目前情况不佳，因为许多公司重新组阁，裁减人员。

酒店行业的房地产也面临着资本回报下跌，因为供给也大过需求，再加上游客数位下降。据透露，明年该市将增添1000个新的酒店房间。这些新的房间将会使一些次要酒店受到冲击，特别是边远的酒店最容易被冲击。预测明年墨尔本酒店房间的使用率将从去年的69%下降到65%。房间使用率将继续下降直到至少2006年，当游客数位有所改进。

墨尔本市中心零售行业的房地产也在走向低潮。因为今年将有近12.5万平方米的新零售店上市。目前该市中心零售业房地?的无租客率在2%左右，到今年年底会成倍增长。到2005年将达到7%。

尽管专家们认为在墨尔本市区泊克(Bourke)一带的零售店不会受到影响,但是在其他地区会面临租金下跌。在下几年当中，许多在墨尔本的房地?投资商会面临低租金，甚至于没有任何资本回报，还会有资本亏损。这种情况将持续到过剩和需求在整个房地?行业达到平衡状态。