【大紀元2026年07月13日訊】曾經象徵復興洛杉磯市中心榮景、投資超過十億美元、讓中國富豪爭相投資的美國夢，同時有洛杉磯政府高層背書之下，任誰都相信這個商業開發案穩賺不賠的時候，竟然在不到五年的時間瞬間崩壞，剩下三棟超高爛尾樓，甚至變成塗鴉塔、極限運動者的冒險聖地！

洛杉磯「泛海廣場」的興衰，不僅是美國商業地產史上最荒誕的篇章之一，更是中國資本「大出海時代」最殘酷的縮影。

2024年初，「泛海廣場（Oceanwide Plaza）」三棟矗立在洛杉磯市中心，緊鄰常舉辦湖人隊比賽、葛萊美獎的Crypto.com Arena的爛尾樓，被幾十名塗鴉客闖入。他們冒險在四十幾層樓高、沒有安全圍欄的落地窗外側，噴上了超過27層樓高的巨型塗鴉。

這個「耗資12億美元的奢華開發案」淪為「街頭塗鴉客巨大畫布」的強烈對比，立刻吸引了全球主流媒體，以及自媒體的瘋狂報導。因此，在塗鴉事件爆發後，這裡瞬間成為全美國次文化社群的「打卡聖地」。

有極限運動愛好者從大樓頂部跳傘，並將影片上傳至YouTube，獲得數百萬次觀看。2024年中，甚至有知名YouTuber潛入工地，在兩棟大樓之間拉起鋼索，玩起高空走鋼索的危險行徑。

這個事件讓洛杉磯市政府可以說是顏面無光。為了阻止事態擴大，當時市府被迫動用了超過100萬美元的納稅人資金，在工地周圍緊急架設了高大的鐵絲網，並且加派了警力嚴格巡邏。

時至今日（2026年中），三棟泛海大樓，依然是一個卡在法庭拍賣與破產程序中的巨大水泥骨架。買家與洛杉磯市政府之間的談判，可以說是困難重重。

要說泛海廣場的起源，必須回到大約12年前。事實上，2010年代中期，中國資金開始大舉進入美國，投資住房和商業房地產項目，有數據統計，2010–2015年，中國買家累計購買約930億美元美國住宅，商業地產收購累計約171億美元。

2014–2016年，是中國資金最猛烈的一段，包括安邦、海航、復星、綠地、萬達、中投、中國人壽等資金都大舉購買美國的飯店、辦公樓和開發案。

而泛海控股就是在高潮中的2014年，買下這塊坐落於在洛杉磯市中心，位於斯台普斯中心（Staples Center）（現為Crypto.com Arena體育館）對面4.6英畝的土地，這個面積足足有44個NBA籃球場大。最初土地是由紐約的開發商Moinian Group所持有，預計興建包含飯店、住宅與商場的綜合體開發計畫，當時被命名為「Fig Central」。

實際上「Fig Central」也是被擱置的開發案。該地2006年被紐約開發商以8,000萬美元買下後準備開發，但是08年就碰上金融海嘯，讓整個案子停擺，隨後被當作大型露天停車場使用。

直到2013年底，泛海以近兩億美元的高價買下這塊土地，擊敗眾多美國本土開發商。泛海拿到地之後，沿用了原本興建大型綜合體的概念，在後續的開發中，將項目正式更名為自家品牌的「泛海廣場（Oceanwide Plaza）」，並於2014年底至2015年初，開始將原本的露天停車場拆除並動工興建。這也是泛海在美國的首次重大房地產投資。

如果問：為何當年泛海要買下洛杉磯這個開發案？簡單地說，泛海是想把它做成「進軍北美的門面級項目」——不是只買樓收租，而是押注洛杉磯市中心復興、豪宅買家、五星級酒店、娛樂商圈與中國資本出海潮。也就是說，這個案子對泛海有「海外名片」意味，如果成功，它會變成中國開發商在洛杉磯市中心打造地標的案例。

而且，它押注中國與全球富裕買家會買單洛杉磯豪宅。這是當年很多中資美國地產案的共同邏輯：中國買家有錢、想配置美元資產、偏好加州，開發商就把洛杉磯豪宅，當成一個可銷售給華人，尤其是中國資本的產品。

《洛杉磯時報》2016年曾引述「泛海廣場」高層湯瑪斯・馮（Thomas Feng）的說法，大意是中國開發商不是買地後等很多年，而是在合適時機買入後立刻建設。因此，泛海買下土地的約九個月後，就發行約3.2億美元債券，準備推動該項目開發。

除了向金融市場發行數億美元的債券之外，泛海當然拉起EB-5投資移民的旗幟，2015年中，開始向中國富有基層招攬資金。他們透過一個名為「洛杉磯市中心投資有限合夥（Los Angeles Downtown Investment LP，簡稱LADI）」的區域中心（Regional Center），作為吸納資金的實體，專門負責在中國國內向有移民需求的投資人，進行資金募集。

但是這個「快速買、快速蓋、快速變現」策略，卻在後來資金、監管、債務和市場都變調的情況下，迅速亮起紅燈。

洛杉磯最貴爛尾樓始末：中國資本的美國夢｜上億投資移民資金 淪為塗鴉塔｜五大爛尾原因 美夢化泡影 #美國地產熱點 7/11/2026

「泛海廣場」原本計畫是三棟高樓，整合飯店、公寓、零售、餐飲與大型LED外牆的混合開發案。當時的中資大舉受到美國政客的歡迎，所以該開發案立馬受到洛杉磯當局的熱烈歡迎！

泛海當時在洛杉磯砸下了大筆公關與政治獻金，後來這也捲入了洛杉磯市議員何塞・惠薩爾（Jose Huizar）的貪腐醜聞。當時許多洛市高層頻頻為該建案站台，將其譽為洛杉磯市區復興的「皇冠寶石」。此外，泛海還聘請了全球知名的營造商Lendlease負責建造。在中國投資人眼中，有美國當地政府站台，加上國際頂級包商，這個項目的「爛尾風險」趨近於零！

然而，就在2019年1月，工程在接近封頂時突然全面停擺，起重機停止運作，數百名工人被遣散。為何停工，直白地說就是泛海沒錢了！詳細的可以拆解有以下五大核心原因：

中泛控股2019年中期報告中顯示，截至當年6月30日，集團無抵押、不受限制的現金、流動資金和上市投資，只有9,680萬港元；但銀行及其它貸款，包括可換股票據，達61.908億港元，另有應付中間控股公司款項55.668億港元。到2019年底，情況更加危急，不僅資產下降，應付款項卻還在增加。

中泛控股在2019年中期報告明確說，集團將為持續開發和建設尋求額外融資，管理層預期透過銀行貸款支付項目建設成本；如果貸款未能取得，才會靠股權融資、母公司支持或其它借款。換成白話就是：蓋到一半時，還需要繼續借錢才能完成。

所以2018–2019年，真正危險的地方在於：它已經蓋到不能輕易放棄，但還沒蓋到能產生現金流。這是大型開發案最脆弱的階段。本質上就是槓桿玩太大，但更精準地說，是「短錢撐長項目、借錢撐未完工資產」的槓桿模式失控了！而且，我們要知道，當時泛海在美國還有多個開發案同時進行，每個都需要龐大支出，卻沒有實質收益。

中共2018年版《境外投資敏感行業目錄》，把需要限制企業境外投資的行業列出來，其中包括房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等。泛海廣場剛好包含房地產和五星級酒店。

因此，泛海更難從中國境內或中資金融體系，繼續向這類海外房地產、酒店項目輸血。這個資金管制等於掐住泛海的脖子，上氣不接下氣，重傷一個高度依賴後續融資的大型開發案。

同時，泛海集團自2015年開始配置美元資產，投資北美一線城市房地產開發、上海核心物業，以及其它美元資產。

後來2021年公告說，洛杉磯房地產項目和印尼能源項目已經暫停，注入資金只能維持項目基本開支，不能用於施工。這雖然是後來的披露，但能反映同一個問題：泛海不是單一項目短缺，而是整個海外資產平台的流動性出問題。

2018–2019年，這種超大型市中心豪華綜合體對貸款方來說，風險很高：建設成本巨大、完工前沒有穩定現金流、銷售與租賃回收時間長。所以，銀行或新投資人看到的不是「快完工的金雞母」，而是：已經投入很多錢、還要再投入更多錢，但何時回收不確定的高風險資產。

而且，2017年開始，中國人投資美國房地產開始出現下降，從2016年的162億美元降到73億美元。所以貸款方擔憂：如果中國買家少了，誰來買這些高價公寓？如果中國母公司也不能繼續輸血，誰來填補完工資金？

這個案子曾經已投入約十億美元以上，外界估計約完成六成左右，但在疊加這些爆雷原因後，直接被終止在2019年。停工多年，開發案陷入複雜的產權與債務糾紛，三棟荒廢高樓一直伴隨洛杉磯人，直到2024年初，發生非法闖入者的塗鴉事件，頓時讓泛海廣場再次進入全世界的社群媒體的屏幕。

2024年2月，多方債權人對泛海廣場股份有限公司（Oceanwide Plaza LLC）提出非自願破產聲請；同年3月11日，破產法院發出破產救濟令（Relief Order），案件正式進入破產法院監督。

商業房地產服務公司Colliers，提交給破產案的估值約4.34億美元，完成工程可能還要約8.65億美元；也有市場人士認為，若考慮完整重啟、租售、重新定位與風險，總成本可能更高。

而那些當初投資EB-5的人呢？根據法院文件與相關報導，這個EB-5資金池總共募集了約1.38億至1.5億美元的資金。大約有兩百多名EB-5投資人參與了這個項目。當然這些投資人的錢都打了水漂，引發了後續投資人為了保住資金優先受償權的激烈法律戰。

The Real Deal報導稱，泛海對債權人約欠4億美元，包括EB-5投資人約1.8億、以Lendlease為首的承包商約1.75億、洛縣稅款約1800萬美元。

雖然在2026年初，一個名為KPC Square LLC的買家團體提議以不到5億美元的價格「撿漏」接手，但洛杉磯市政府在5月強烈反對這筆交易，理由是新買家根本沒有提出明確的復工資金計畫，擔心大樓會繼續爛尾。目前，這座龐然大物依然在法庭程序中卡關。

如今這座矗立在洛杉磯市中心的水泥鋼骨廢墟，映照著中共體制下的中國資本的貪婪與賭徒性格；對美國地方政府來說，扎扎實實地學到了一課「泛海啟示錄」。◇

責任編輯：李曜宇