【大紀元2026年07月27日訊】很多人在職涯中最大的目標就是「把房貸繳清」，並理所當然地認為：「只要沒有房貸，退休後就不會有經濟壓力，有更多錢好好享受退休。」這其實是一個退休財務規劃中，最大的一個盲點。即使房貸歸零，房子依然是個「會持續消耗現金流」的資產。

因此，該如何善用「房產淨值」是一個退休財務的重要課題，這可能是養老的救命草，也可能是安享晚年的最大保障之一。

事實上，哈佛大學住房研究中心的資料顯示，2023年，在65歲以上、已經完全沒有房貸的屋主中，仍有約19%的家庭，住房支出超過收入的30%。換句話說，約每五名無房貸退休屋主，就有一名仍然承受沉重的住房壓力。

所以，即使房貸歸零，但是退休後的收入從「主動薪資」，變成了「固定的被動收入或退休金」時，住房的負擔可能會超乎我們想像！

尤其時至今日，天然災害諸多，物價飛漲，以下有七大原因，可能會讓部分退休族感覺養不起房：

很明顯，即便繳完房貸，地方政府依然要每年徵收房產稅，與有沒有房貸無關。

而且不要忽略，當房價上漲、地方政府重新估價或稅率調整，都可能使房產稅增加。對仍在工作的家庭而言，收入可能隨通脹上升；但退休人士的收入成長通常有限，因此房產稅占收入的比例，可能一年比一年高。

還有一種情況：許多人過去把房產稅放在房貸的Escrow帳戶裡，每月隨房貸一起繳。房貸清償後，屋主必須自己直接支付半年，或一年一次的大筆稅單，容易產生「明明沒有房貸，怎麼還要付這麼多」的錯覺。美國消費者金融保護局（CFPB）也特別提醒，即使沒有Escrow，房產稅與保險仍然必須支付。

這裡所指的Escrow帳戶，是由房貸服務商代管房貸和稅金的專用帳戶，所以屋主每月繳給貸款服務商的金額，通常包含本金、利息、房產稅和保險。當房貸繳清，此Escrow帳戶就會關閉，不過房產稅和保險，仍需要另外繳交。

雖然房貸清償後，銀行通常不再強制要求屋主持續投保，但沒有保險，代表火災、風災，或其它重大損失，完全由屋主自己承擔。因此，多數退休人士仍不能輕易取消。

美國財政部的全國性研究顯示，2018年至2022年間，房屋保險平均保費增幅比通脹快8.7%。位於氣候風險最高20%地區的屋主，平均保費約為2,321美元，比最低風險地區高82%，而且更可能遭保險公司拒絕續保。

部分地區還需要額外購買：洪水保險、風災保險、地震保險，或是州政府的高風險保險方案。所以，一棟房子即使沒有房貸，也可能因所在地的氣候風險升溫，而愈來愈難負擔。

退休最大的誤判！以為繳清房貸 高枕無憂～退休後的住房成本 算完嚇一跳｜善用「房屋淨值」優化養老生活 #美國地產熱點 7/25/2026

房貸、保險支出是規律的，但維修支出往往是突然發生的。住了幾乎一輩子房屋，退休後可能碰到屋頂更換、空調換新、水管或電路更新、地基維修、門窗維修，或者是廚房、浴室大翻修，等等狀況。

這些維修不只費用高，而且通常是要一次性拿出數千至數萬美元。在工作期間，我們可以靠薪資慢慢補回存款；退休後若沒有維修準備金，就可能被迫賣股票、提領IRA、刷信用卡，甚至要利用房屋淨值貸款取得資金。原本無負債的房子，最後又重新變成借款工具。

美國人口普查局計算屋主住房成本時，除了房貸、房產稅、保險之外，當然也包含電費、瓦斯、燃料、水費，以及部分相關費用。

此外，公寓、退休社區及部分獨棟住宅，還有各項管理費（HOA或Condo Fee）。據統計，2024年約有2,160萬戶美國屋主，支付HOA或公寓管理費；其中沒有房貸的屋主，月費中位數為184美元，一年約2,208美元。

不只如此，有些社區還會突然增收特別分攤費，例如：屋頂或外牆更新、電梯維修、社區保險費上漲、游泳池整修，或是HOA準備金不足而追加的收費⋯⋯這類費用都不會因住戶已退休，或房貸已還清而減免。

另一種情況是家庭收入下降了。例如，工作時家庭年收入為12萬美元，每年支付2.4萬美元的房屋稅、保險、水電和維修，只占收入兩成。

退休後家庭收入降至5萬美元，即使住房支出仍是2.4萬美元，占比也立即上升至48%。

哈佛研究顯示，2023年，65歲以上家庭中，有34%的住房支出超過收入30%；高齡家庭負擔尤其嚴重，原因之一就是80歲以後，收入中位數下降，以及單人家庭增加。

退休夫妻可能原本有兩份社會安全金、兩份退休金或多個收入來源；其中一人過世後，家庭開支大致不會減半，但總收入可能明顯下降。房產稅、保險、屋頂和空調，也不會因為只剩一人居住而減半。

退休人士總希望在自己家中慢慢老去，但原本適合五六十歲居住的房子，未必適合八九十歲。

隨著年紀越大，身體的健康更不如前，可能需要增設：無障礙坡道、樓梯升降椅、浴室扶手與無障礙淋浴、加寬門框、一樓臥室、防滑地板，或居家照護空間。

此外，年紀增加後，屋主可能無法自己除草、鏟雪、清理排水溝或處理小型維修，只能花錢外包。哈佛研究也指出，隨著年齡增加，居家服務和無障礙改造需求，都會進一步加重住房負擔。

這是退休房產最大的矛盾：可能擁有一棟價值80萬美元、沒有房貸的房子，銀行帳戶卻只剩兩萬美元。

房屋淨值是資產，但不是可以直接支付房產稅、醫療費和日常生活費的現金。除非屋主願意賣房、搬到更便宜的地區、申請房屋淨值貸款、反向貸款等，從房產中取出錢。否則，退休人士可能在資產負債表上很富有，現金流上卻非常脆弱，也就是所謂的：房產富有、現金貧窮（House-Rich, Cash-Poor）。

看完以上七點，退休人士不應只問：房貸還清了嗎？而是要計算：年度養房成本＝房產稅＋全部保險＋HOA＋水電能源＋例行維護＋大型修繕準備金＋必要的居家服務與改造費。

再用：年度養房成本 ÷ 稅後退休收入，衡量房產成本是否真正負擔得起。住房成本超過收入30%，通常已被視為住房負擔家庭；但退休人士還要保留醫療、長期照護和緊急支出的餘裕，因此「剛好低於30%」也未必代表安全。

所以，房貸還清，只代表擁有了房子；但要在裡面繼續住下去，仍必須不斷投入現金。退休後真正養不起房，通常不是因為還欠銀行錢，而是因為收入停止成長，房產稅、保險、維修與照護成本卻沒有停止上升。

以下我就提供幾個能夠運用房屋淨值，改善退休財務的思路給大家參考，或許讓你在需要緊急醫療支付、長期照護、修繕房產、生活應急時派上用場。不要讓房子只是一個只能居住，財務卻被鎖死、無法流動的資產。

雖然說房貸清償後，房屋淨值不一定要立刻「拿出來用」。因為對退休人士而言，它更像是一個住房保障、緊急備用金與傳承資產的綜合儲備。

在此我分成兩部分來講：其一是「繼續住在原來的房子裡」、其二是「搬家另找居住」。

第一，如果選擇「繼續住在原來的房子裡」，可以採取「房屋淨值貸款（Home Equity Loan）」、「房屋淨值信用額度（HELOC）」、反向房貸（Reverse Mortgage）等三種融資方式，來取得養老資金。

房屋淨值貸款很適合一次性取得一大筆資金的需求，以房屋淨值作擔保、一次撥款，而且通常採固定利率。可以把錢用於維修房屋、醫療等花費，再把其餘資金用於穩定的投資，賺取被動收入。但是，務必要留意按時每月還款。

房屋淨值信用額度，同樣會以房產作擔保，但形式是循環信用額度，而不是一次借出整筆錢。例如，核准15萬美元額度，明年更換屋頂時借3萬美元；兩年後再借2萬支付醫療費用。這種貸款只依實際動用餘額計息，通常採浮動利率。所以要留意進入還款期後，月付可能提高。

反向房貸，其實是非常適合不想搬家、想在熟悉環境終老，但手邊缺乏現金流的退休族。之所以叫「反向」，是因為一般房貸是屋主每月付錢給銀行（正向），貸款餘額逐步下降；反向房貸則通常是銀行向屋主支付款項，或提供提款額度，而利息與費用累積後，貸款餘額會逐步上升。

因為反向房貸的特性，屋主的債務持續增加、遺產淨值減少，而且不適合短期內準備搬家的人。

另外，除了融資以外，在原有房屋中把空房出租，也是一個很好增加退休收入的方式，甚至是在後院增建附屬住宅（ADU），讓屋主和租客都享有獨立的空間。

第二，如果選擇搬離原有住宅，可以大屋換小屋，一次性賺取兩間房子的「價差」作為退休金；同時大幅降低房屋稅、管理費與未來的修繕成本，居住環境也可能更符合高齡身體機能的需求。

另一種是「留房養老」，如果你的房子位於市區、租金行情極佳，你可以將原屋出租，自己則搬到郊區租金較便宜的房子，或是入住專業的銀髮宅與養生村。依然保留房屋的所有權與未來的增值空間，且能利用「租金價差」來輕鬆支付自己的生活費與安養費用。◇

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責任編輯：李曜宇#