【大.纪.元;2026年07月27日讯】很多人在职涯中最大的目标就是“把房贷缴清”，并理所当然地认为：“只要没有房贷，退休后就不会有经济压力，有更多钱好好享受退休。”这其实是一个退休财务规划中，最大的一个盲点。即使房贷归零，房子依然是个“会持续消耗现金流”的资产。

因此，该如何善用“房产净值”是一个退休财务的重要课题，这可能是养老的救命草，也可能是安享晚年的最大保障之一。

事实上，哈佛大学住房研究中心的资料显示，2023年，在65岁以上、已经完全没有房贷的屋主中，仍有约19%的家庭，住房支出超过收入的30%。换句话说，约每五名无房贷退休屋主，就有一名仍然承受沉重的住房压力。

所以，即使房贷归零，但是退休后的收入从“主动薪资”，变成了“固定的被动收入或退休金”时，住房的负担可能会超乎我们想像！

尤其时至今日，天然灾害诸多，物价飞涨，以下有七大原因，可能会让部分退休族感觉养不起房：

很明显，即便缴完房贷，地方政府依然要每年征收房产税，与有没有房贷无关。

而且不要忽略，当房价上涨、地方政府重新估价或税率调整，都可能使房产税增加。对仍在工作的家庭而言，收入可能随通胀上升；但退休人士的收入成长通常有限，因此房产税占收入的比例，可能一年比一年高。

还有一种情况：许多人过去把房产税放在房贷的Escrow账户里，每月随房贷一起缴。房贷清偿后，屋主必须自己直接支付半年，或一年一次的大笔税单，容易产生“明明没有房贷，怎么还要付这么多”的错觉。美国消费者金融保护局（CFPB）也特别提醒，即使没有Escrow，房产税与保险仍然必须支付。

这里所指的Escrow账户，是由房贷服务商代管房贷和税金的专用账户，所以屋主每月缴给贷款服务商的金额，通常包含本金、利息、房产税和保险。当房贷缴清，此Escrow账户就会关闭，不过房产税和保险，仍需要另外缴交。

虽然房贷清偿后，银行通常不再强制要求屋主持续投保，但没有保险，代表火灾、风灾，或其它重大损失，完全由屋主自己承担。因此，多数退休人士仍不能轻易取消。

美国财政部的全国性研究显示，2018年至2022年间，房屋保险平均保费增幅比通胀快8.7%。位于气候风险最高20%地区的屋主，平均保费约为2,321美元，比最低风险地区高82%，而且更可能遭保险公司拒绝续保。

部分地区还需要额外购买：洪水保险、风灾保险、地震保险，或是州政府的高风险保险方案。所以，一栋房子即使没有房贷，也可能因所在地的气候风险升温，而愈来愈难负担。

退休最大的误判！以为缴清房贷 高枕无忧～退休后的住房成本 算完吓一跳｜善用“房屋净值”优化养老生活 #美国地产热点 7/25/2026

房贷、保险支出是规律的，但维修支出往往是突然发生的。住了几乎一辈子房屋，退休后可能碰到屋顶更换、空调换新、水管或电路更新、地基维修、门窗维修，或者是厨房、浴室大翻修，等等状况。

这些维修不只费用高，而且通常是要一次性拿出数千至数万美元。在工作期间，我们可以靠薪资慢慢补回存款；退休后若没有维修准备金，就可能被迫卖股票、提领IRA、刷信用卡，甚至要利用房屋净值贷款取得资金。原本无负债的房子，最后又重新变成借款工具。

美国人口普查局计算屋主住房成本时，除了房贷、房产税、保险之外，当然也包含电费、瓦斯、燃料、水费，以及部分相关费用。

此外，公寓、退休社区及部分独栋住宅，还有各项管理费（HOA或Condo Fee）。据统计，2024年约有2,160万户美国屋主，支付HOA或公寓管理费；其中没有房贷的屋主，月费中位数为184美元，一年约2,208美元。

不只如此，有些社区还会突然增收特别分摊费，例如：屋顶或外墙更新、电梯维修、社区保险费上涨、游泳池整修，或是HOA准备金不足而追加的收费⋯⋯这类费用都不会因住户已退休，或房贷已还清而减免。

另一种情况是家庭收入下降了。例如，工作时家庭年收入为12万美元，每年支付2.4万美元的房屋税、保险、水电和维修，只占收入两成。

退休后家庭收入降至5万美元，即使住房支出仍是2.4万美元，占比也立即上升至48%。

哈佛研究显示，2023年，65岁以上家庭中，有34%的住房支出超过收入30%；高龄家庭负担尤其严重，原因之一就是80岁以后，收入中位数下降，以及单人家庭增加。

退休夫妻可能原本有两份社会安全金、两份退休金或多个收入来源；其中一人过世后，家庭开支大致不会减半，但总收入可能明显下降。房产税、保险、屋顶和空调，也不会因为只剩一人居住而减半。

退休人士总希望在自己家中慢慢老去，但原本适合五六十岁居住的房子，未必适合八九十岁。

随着年纪越大，身体的健康更不如前，可能需要增设：无障碍坡道、楼梯升降椅、浴室扶手与无障碍淋浴、加宽门框、一楼卧室、防滑地板，或居家照护空间。

此外，年纪增加后，屋主可能无法自己除草、铲雪、清理排水沟或处理小型维修，只能花钱外包。哈佛研究也指出，随着年龄增加，居家服务和无障碍改造需求，都会进一步加重住房负担。

这是退休房产最大的矛盾：可能拥有一栋价值80万美元、没有房贷的房子，银行账户却只剩两万美元。

房屋净值是资产，但不是可以直接支付房产税、医疗费和日常生活费的现金。除非屋主愿意卖房、搬到更便宜的地区、申请房屋净值贷款、反向贷款等，从房产中取出钱。否则，退休人士可能在资产负债表上很富有，现金流上却非常脆弱，也就是所谓的：房产富有、现金贫穷（House-Rich, Cash-Poor）。

看完以上七点，退休人士不应只问：房贷还清了吗？而是要计算：年度养房成本＝房产税＋全部保险＋HOA＋水电能源＋例行维护＋大型修缮准备金＋必要的居家服务与改造费。

再用：年度养房成本 ÷ 税后退休收入，衡量房产成本是否真正负担得起。住房成本超过收入30%，通常已被视为住房负担家庭；但退休人士还要保留医疗、长期照护和紧急支出的余裕，因此“刚好低于30%”也未必代表安全。

所以，房贷还清，只代表拥有了房子；但要在里面继续住下去，仍必须不断投入现金。退休后真正养不起房，通常不是因为还欠银行钱，而是因为收入停止成长，房产税、保险、维修与照护成本却没有停止上升。

以下我就提供几个能够运用房屋净值，改善退休财务的思路给大家参考，或许让你在需要紧急医疗支付、长期照护、修缮房产、生活应急时派上用场。不要让房子只是一个只能居住，财务却被锁死、无法流动的资产。

虽然说房贷清偿后，房屋净值不一定要立刻“拿出来用”。因为对退休人士而言，它更像是一个住房保障、紧急备用金与传承资产的综合储备。

在此我分成两部分来讲：其一是“继续住在原来的房子里”、其二是“搬家另找居住”。

第一，如果选择“继续住在原来的房子里”，可以采取“房屋净值贷款（Home Equity Loan）”、“房屋净值信用额度（HELOC）”、反向房贷（Reverse Mortgage）等三种融资方式，来取得养老资金。

房屋净值贷款很适合一次性取得一大笔资金的需求，以房屋净值作担保、一次拨款，而且通常采固定利率。可以把钱用于维修房屋、医疗等花费，再把其余资金用于稳定的投资，赚取被动收入。但是，务必要留意按时每月还款。

房屋净值信用额度，同样会以房产作担保，但形式是循环信用额度，而不是一次借出整笔钱。例如，核准15万美元额度，明年更换屋顶时借3万美元；两年后再借2万支付医疗费用。这种贷款只依实际动用余额计息，通常采浮动利率。所以要留意进入还款期后，月付可能提高。

反向房贷，其实是非常适合不想搬家、想在熟悉环境终老，但手边缺乏现金流的退休族。之所以叫“反向”，是因为一般房贷是屋主每月付钱给银行（正向），贷款余额逐步下降；反向房贷则通常是银行向屋主支付款项，或提供提款额度，而利息与费用累积后，贷款余额会逐步上升。

因为反向房贷的特性，屋主的债务持续增加、遗产净值减少，而且不适合短期内准备搬家的人。

另外，除了融资以外，在原有房屋中把空房出租，也是一个很好增加退休收入的方式，甚至是在后院增建附属住宅（ADU），让屋主和租客都享有独立的空间。

第二，如果选择搬离原有住宅，可以大屋换小屋，一次性赚取两间房子的“价差”作为退休金；同时大幅降低房屋税、管理费与未来的修缮成本，居住环境也可能更符合高龄身体机能的需求。

另一种是“留房养老”，如果你的房子位于市区、租金行情极佳，你可以将原屋出租，自己则搬到郊区租金较便宜的房子，或是入住专业的银发宅与养生村。依然保留房屋的所有权与未来的增值空间，且能利用“租金价差”来轻松支付自己的生活费与安养费用。◇

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责任编辑：李曜宇#