【大.纪.元;2026年07月20日讯】感觉今年才刚刚过完年，现在竟然已经过了年中。美国房地产市场在这段期间随着战争、通胀、利率的动态变化，也发生一些转变，以致法拍房开始增加。另外，今年下半年房市，各专家又做出哪些预测？外部有哪些变数？请跟我一起来了解。

2026年上半年，美国房地产市场的总结，用一句话来讲就是：正在从“高度冻结”转为“缓慢重新定价”，但是还谈不上全面复苏。市场在持续偏高的房贷利率影响下，整体表现相对疲软，买卖双方多持观望态度，且各地区的表现出现了显著的分化。

1. 房贷利率居高不下，加剧“锁定效应”

今年上半年，原本市场预期会出现较大幅度的降息，但由于美国经济表现稳健，以及中东冲突引发的通胀疑虑，美联储（Fed）在4月份，选择将基准利率维持在3.5%至3.75%的区间。

30年期固定房贷利率在上半年，持续徘徊在6.3%至6.5%左右。所以，目前依然有超过一半以上的屋主，其现有房贷利率低于4%；高达80%的屋主，利率低于6%。这种“锁定效应”（Lock-in Effect），使得多数屋主宁愿选择按兵不动，大幅限制了二手房的释出意愿。

根据全美房地产经纪人协会（NAR）数据，6月份，全美成屋销售折合年率为409万户，较5月下降2.4%，但较2025年同期增加2.8%。这代表市场比去年稍微活络，却仍没有形成强劲反弹。

因此，上半年的成交市场可以形容为：有需求，但大量买方只有在利率短暂下降、卖方愿意让价时才会进场。

2. 房价涨幅收敛，呈现高点盘整

由于库存依然偏低，全美整体房价并未出现崩盘，而是转为高档震荡。6月份的数据，成屋中位数价格达到440,600美元，较去年同期微幅上涨1.8%，创下历史新高。但这不等于每一栋房子都升值1.8%，因为成交中位价会受到高价住宅成交比例、地区及房屋类型影响。

摩根大通（J.P. Morgan）等机构预测，在供需相互抵消的情况下，2026年全美平均房价涨幅将停滞在0%左右；而Realtor.com则预期将有约2%的温和增长。

观察重复交易的Case-Shiller房价指数，4月全美房价仅年增0.8%；由于同期通胀约3.8%，房价已连续11个月呈现“实质下跌”，也就是房屋名目价格微升，但购买力调整后的价值正在下降。

举例来说，去年一间房子价值100万美元，今年上涨0.8%，变成100.8万美元。但同期一般商品与服务价格上涨3.8%，代表要维持和去年相同的购买力，这间房子理论上需要涨到约103.8万美元，结果它只涨到100.8万美元。换句话说，以去年的购买力衡量，实质价值约下降2.9%。

分四大区域来看，第一季的既有独栋住宅成交价显示：东北与中西部的年度涨幅，分别是3.9%、2.7%，因为供应不足，成交价支撑较强。南部与西部，涨幅仅有0.9%，由于库存较多，部分市场已经降价，但全区平均值尚未大幅下跌。

因此，上半年几个看似矛盾的现象，其实可以同时成立：成屋成交中位价创新高；整体房价指数只小幅上涨；挂牌价格开始下修；通胀调整后，房屋价值下降。

房价没跌 法拍却爆走 2026年中房市真相｜五大现象与下半年预测｜法拍房六年新高｜到底谁在撑价格 #美国地产热点 7/18/2026

3. 库存与交易量缓步回温

市场供给在今年春季出现了改善的曙光，成屋库存为156万户，相当于4.6个月供应量。库存比一年前增加1.3%，但增幅相比年初时，开始出现放缓。库存的增速放缓，主要不是房子全部被抢光，而是许多屋主仍不愿出售。

此外，库存供应月数上升，不全是因为很多房子突然上市，很大一部分原因是房子卖得慢、成交量偏低所留下来的库存。因此，市场尚未进入明显供过于求的状态。

由于库存的增加，房市由卖方市场向平衡市场移动，但尚未全面成为买方市场。

库存在区域上也出现不同的表现。在东北部和中西部，今年库存增加得比较快，但因为原本库存就极低，即使增加后，仍远低于疫情前水准。这也是芝加哥、纽约周边，及部分中西部城市房价仍有支撑的原因。

南部与西部，年度库存增幅已经停滞，但库存总量其实已恢复，甚至超越疫情前。这些地区在2023至2025年，已累积不少房源，目前正从“快速增加”转为“高位持平”。

这解释了为什么全美房价没有一致下跌：在缺房的东北与中西部，卖方仍有相当定价能力；在南部和西部，供应较多的市场，买方更容易谈价和取得优惠；全国总库存，尚不足以引发2008年式的价格崩盘；但库存增加已足以抑制房价快速上涨。

最值得注意的讯号，并不是“库存已经很多”，而是：库存增加的动能正在变弱。若下半年新增挂牌继续停滞，即使成交量不强，房价也未必会明显下跌。

4. 租金持续降温 仍高于疫情前

5月份，全美50大都会区，0至2房住宅的租金中位数为1,686美元，较一年前下降1.5%，已连续34个月年减。租金也较2022年高点下降4.4%。但租金仍比2019年高17.2%，因此租客感受到的是“涨势停止、部分市场开始回落”。

大量疫情期间开工的公寓陆续完工，是租金降温的主要原因之一。不过，新开工量正在下降，意味着2027年以后，新增出租供应可能再次减少。

5. 法拍增加

我知道很多人都在等法拍屋，想捡便宜，上半年确实出现一些迹象。2026年第一季共有11万8,727处房产出现至少一次法拍申报，平均每1,211户住宅，就有一户出现法拍申报。数据表示，部分屋主的财务压力确实已经从拖欠阶段，逐渐进入法拍程序后端。

4月、5月的法拍申报皆高于去年，但增速开始放慢。这反映两件事，第一，法拍确实比2025年同期多，从1月至5月，每个月都呈现年增，并不是单月异常表现。

第二，到了4月、5月，增幅开始缩小。特别是银行实际收回房屋的REO，年增率从第一季的45%、4月的42%，降到5月的6%。因此，上半年后段，并没有继续加速失控，而是维持高于去年的水准。

根据Cotality（前身是CoreLogic）的资料显示，2026年3月，全美仍处于法拍程序中的房贷占比升到0.4%，比一年前增加0.1个百分点，为六年来最高。全美有77%的都会区法拍率高于一年前；严重拖欠，即逾期90天以上或已进入法拍的房贷，占比也从1.0%升到1.2%。

“六年新高”的说法，可能有点吓人。其实要先搞清楚，因为2020年至2021年有法拍禁令、房贷宽限及大量贷款修改措施，法拍率曾被压到异常低点。因此，现在创六年新高，一部分是从疫情期间极低水准向正常水准回升，不代表已经达到金融海啸时期的规模。

可以说，法拍已经不再处于历史低点，而且上升范围正在扩大；但目前仍是局部屋主的压力，而不是全国房贷体系失控。

为什么法拍会增加？原因是，虽然很多既有屋主的房贷利率很低，真正压垮家庭预算的，可能是暴增的房屋保险、房地产税、管理费用、各项生活成本和信用卡债务等。

另一个因素是近年买房的屋主，尤其在2022年以后购入的屋主，可能同时承担较高的房价、6%以上房贷利率、较少的房屋净值，而且面临房价下修的风险。

最后，来看看下半年房市会发生什么变化。事实上，各大主流预测几乎没有“暴涨”或“崩盘”两种极端剧本。无论是政府支持机构、房仲协会，还是大型媒体与分析师，大致都认为市场将进入“高利率逐渐缓和、成交量缓慢回升、房价分化加剧”的阶段。

房利美：下半年市场将逐渐复苏

房利美原先预估，2026年底，30年固定房贷利率有机会降到5.9%，跌破6%大关。同时，2026年全美住宅交易量将高于2025年。

房利美认为，下半年最重要的变数有两个：房贷利率是否真的下降、二手房屋供给是否继续增加。但它也强调，即使利率下降，美国仍然缺房，因此房价不太可能出现全国性崩跌。不过，由于近期中东局势与通胀反复，部分分析已经把利率预估上修到约6.1%左右。

NAR：成交量会比上半年好

NAR首席经济学家罗伦斯‧元（Lawrence Yun）在6月表示，只要库存持续增加，下半年房屋销售将优于上半年。原因是买卖双方，都会开始接受现状，慢慢回到市场。此外，建筑商的优惠提供，也在帮助买家圆梦。

MBA：最大的问题是负担能力

抵押贷款银行家协会（MBA）认为，美国长期缺房问题尚未解决，需求依然支撑住房市场，但高利率与高房价，使很多家庭根本买不起房。

MBA最新数据显示，即使建商不断提供优惠，今年5月新房贷申请仍受到高利率，和经济不确定性的压抑。也就是说，不是“没人想买”，而是“很多人想买，但买不起”。

如果把目前各家机构的预测浓缩成一句话，大概就是：“房市不会崩，但也不会热。”在房贷利率维持下，成交量或比上半年稍微回暖；在库存放缓中，房价全国平均仍将小幅上涨；在高价中，首购族压力依旧很大。

真正决定2026年底房市方向的，仍然是三个外部变数：美联储是否降息；中东战争与能源价格，是否持续推升通胀；新住房政策，能否真正增加供给。◇

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责任编辑：李曜宇#