【大.纪.元;2026年07月10日讯】（大.纪.元;记者赵彬、骆亚采访报导）面对爆雷超过五年的房地产困境，中共国务院近日印发《都市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），声称推进“好房子”建设改造。随后官媒接踵罗列多条“钱从哪来”的渠道，力图在2030年达成转型目标。不过多位专家分析指出，该规划存在多处致命硬伤，最终极有可能演变成由老百姓买单的“烂尾规划”。

当局这场“好房子”建设改造的政策定向，最早可追溯至今年元旦。《求是》杂志当时连续发表文章，核心政策即指向稳住房地产市场，要求加快修复居民资产负债表，将“负债转为储蓄”。

对此，资深媒体人李庭仟对大.纪.元;表示，“与以往不同的是，当前的政策不再单纯依靠降低杠杆、取消限购等刺激需求端的手段来挽救房市，而是打出了‘城市更新’这张牌。”

7月2日，《求是》网再度发文表示，高品质推进城市更新，无论是优化提升传统基础设施、适度超前建设新型基础设施，还是建设“好房子”，都将形成规模可观的投资需求。

与此同时，中共国务院在《规划》中提出增强城市安全韧性等“6方面重点任务”与“7方面政策举措”，声称要推动包括“好房子”建设在内的“14项重大工程与行动”。

随后，党媒《人民日报》发文宣传该规划能带动十万亿级投资，并声称有三大核心资金奠定保障。首先是发行超长期特别国债，并举例温州市今年已获3.36亿元国债资金，支持2,222台老旧电梯更新。

对此，美国经济学者黄大卫在接受大.纪.元;采访时表示，拿超长期特别国债补贴老旧小区换电梯，看似是中央带来的真金白银，但本质上是中央政府的一种加杠杆行为，属于“财政输血”而非“自我造血”模式，中长期来看完全不可持续。

此外，官方提到资金保障还来自政策性与商业银行的支持。例如今年5月，河南中原电气谷城市更新项目成功签约35亿元银团贷款，该笔贷款由国家开发银行主导，中国银行、建设银行、农业银行、中原银行共同参与。

黄大卫指出，过去房地产景气时，任何一家大行都能独立吞下这个体量的贷款，现在居然需要五大行集体“抱团”，恰恰说明没有任何一家银行看好该项目的抗风险能力。

他直言，这不是银行风险偏好提高，而是在政治任务施压下，金融机构被迫进行的“风险集体分摊、谁也不敢单独踩坑”的无奈之举。

资本管理公司（AMC）程雅琴在接受大.纪.元;采访时也指出，为什么偏偏是河南中原电气谷这个工业园区能拿到钱？因为多数地方城投、民营房企在经历五年危机后，征信与资产质量出现硬伤，根本达不到大行的风控标准。

她指出，该项目并非源于市场实际需求，而是顶着“政治光环”的政治需求，所以才由国家开发银行出面，强行拉着五大商业银行同步投放。

党媒宣称的第三个资金渠道是社会资本参与。国家发改委发布的新版REITs（不动产投资信托基金）产业范围清单中，新增加了“商业办公设施、都市更新设施”。天津等地的“十五五”规划也提出用好REITs与资产证券化产品，吸引社会资本建立市场化运作。

南华大学国际事务与企业学系教授孙国祥对此警示，这是在将公益民生硬包装成金融资产，预埋了新型烂尾债务。电梯更新、管网改造本质上是社会效益高，但商业回报极低的“公益性民生工程”。如果2026年消费大盘和A股未能强劲反转，改造后的园区根本无法形成稳定的租金与现金流。

“其最终代价必然是：工程未必烂尾，但现金流与资产退出完全烂尾，演变成地方财政的隐形新型大烂尾债务。”孙国祥分析说。

黄大卫也持有类似看法。他表示，公益民生一旦通过REITs包装，在中国A股环境存在两大风险：一是资产估值过高与现金流造假，若收益评估过于乐观，甚至利用假合同“左手倒右手”空转，上市后将面临分红不足、价格下跌；二是极易沦为体制内债务转嫁工具，地方政府会因财政断粮，易将维护成本极高的民生项目强行包装成市场化资产，将风险转嫁给二级市场投资人。

程雅琴则指出了现实中REITs面临市场冷落与破发（跌破发行价）的危机。她透露，虽然官方打通了公募REITs通道，但二级市场散户并不买单。目前进场的战略投资者多为央国企（占比高达70%～75%），属于资金在内部空转。上半年中证REITs全收益指数已下跌3.89%，当局急需盘活的传统办公业态，甚至在发行第三天即宣告“破发”。

另一方面，官方为了这场都市改造，现实中也抛出了“压箱底”的核心土地作为起爆剂，引发央国企房企一波抢地潮。

《证券时报》报导显示，2026年上半年全国300城住宅用地成交建面下滑23.7%，出让金大跌31.4%，一二线供给整体收缩。然而，前20大城市的宅地出让金占比逆势飙升至62%（上海、杭州、北京位居前三），一线城市平均溢价率逆势冲高至19.8%。土地市场呈现显著的“缩量提质”特征，保利、华润等大型央国企成为拿地“压舱石”，民企整体处于偏低水平。

李庭仟对大.纪.元;表示，“事实上，在新一轮政策靴子落地前，新一轮核心城市优质土地抢购潮就已经开始了。”

他披露了这些“优质地块”的真实来源：在房市低迷背景下，地方政府以极低价格收购旧房，通过“置换与补贴”将老房主挤向边缘郊区，既去化了无人问津的郊区库存，又低价收回了核心区黄金地块。随后，官方释放“好房子”政策诱饵，由央企巨头带头高溢价炒地，意图以地价支撑房价，重新吸引社会资本流入。

李庭仟指出，“都市更新”手段已从当年的强拆“明抢”转为“暗夺”。地方政府将最核心的“好地”死死捂在手里，作为压箱底的稀缺资源。一线或准一线城市对老百姓财富的另一次大清洗。

然而，当前一线城市接近20%的平均溢价率，与房地产高峰期高达200%～300%的“地王”热度已相去甚远。

孙国祥强调，“19.8%的溢价率并非房市全面回暖，而是总量衰退下的‘保命式抢核心资产’。市场信心收缩后，资金向少数具有金融属性和稀缺性的一线城市集体防御、抱团，其余多数城市仍然量价萎缩。”

程雅琴也同样指出，过去的高峰期全靠“炒房”催生高溢价，如今大众已达成“房子也会跌”的共识。缺乏人口支撑的偏远二三线城市土地已无人问津。她直言：“一线城市的商业资本化率在4.5%～5.5%之间，远低于三四线城市的12%（资本化率低通常代表资产安全性高）。因此，目前国内外资金都在聚焦超一线城市，本质上是在‘赌国运’。”

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