【大.纪.元;2010年12月17日讯】（大.纪.元;记者高紫檀综合采访报导）2010年12月15日，中国央行发布2010年第4季度储户问卷调查报告，报告显示，针对当前房价水平，75.5%的居民认为“过高，难以接受”，这是央行开展储户调查以来的最高值。同时， 43.3%的居民对未来房价持上涨预期。比上季再次上升6.8个百分点，接近于2009年4季度的最高点。

中国北京大学经济学院房地产金融研究中心主任冯科分析当前的楼市表现认为，政府调控流于表面，房价上涨的根源跟中国的土地制度、税收制度、以及货币超发有关。不从根本上改变制度问题，调控效果有限。

楼市泡沫严重

根据中国指数研究院提供的数据，在2009年，一线城市的房价收入比普遍超10，其中深圳为15.1，北京为14.9，上海为9.7；二线城市的厦门、杭州，比值也分别高达13.1和10.9。

虽然2010年尚未有相关数据，但根据国家统计局公布的数据，相比2009年、2010年房价总体呈上升趋势，但居民收入增长有限， 2010年房价收入比将高于2009年。

分析人士指出，在发达国家，一般而言，房价收入比超过6就可视为泡沫区，而上述城市远远超过6，由此可证明泡沫的严重性。

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。

房价上涨的根源在制度

虽然目前房价泡沫明显，政府今年以来进行了二次严厉的调控，但冯科表示，目前所有的房地产调控都流于表面，没有击中实质，只是治标不是治本的东西，而房价上涨的根源跟中国的土地制度、税收制度、以及货币超发有关。

据中国国土资源部调查，从1997年至2009年，中国耕地面积净减1.23亿亩，2009年中国粮食播种面积只有16.35亿亩，大大突破了18亿亩红线。全国各地县市政府征地圈地，用于商业开发比比皆是。地方政府、银行、开发商行成三角利益集团。

冯科指出，在税收模式方面，采用分税制，大部分税种、所得税增值税等被中央拿走，地方没有钱只有靠卖地。也就是地方财政对土地财政依赖很严重，财政主要靠卖地收入。

另外一方面，政府发行很多货币，通胀使大家形成对房价上涨的预期，也不断推高房价使得调控失效。

二次调控作用有限 放松或报复性反弹

尽管中共政府二次调控中在多个城市采用限购令，但冯科表示，限购令作用有限，这样的调节太僵化，反而起到反作用，刺激作用，“就像八十年代，中国实行用批条子买东西，你越搞批条子大家越想买，也激发了人们的逆反心理。越不让我买我越要买，因为那是好东西。”

冯科认为，按照目前这种趋势，如果调控不松动并继续提高存款准备金率或者加息进行调控的话，明年会有15－20%的回落，更大幅度的回落可能性不大。但如果明年经济不好，政府又放松调控的话，它不但不会回落，而且还可能出现报复性反弹。

今年4月，中共政府推出 “国十条”（ 国务院十条措施调控楼市），但楼价在沉寂数月后再次上涨，政府无奈又于9月底二次推出“新国五条（国务院五条措施）”严厉调控楼市，楼价成交量在随后二个月有所下降，但11月统计局数据显示，70个大中城市房屋均价同比上涨7.7，环比上涨0.3%。

此前中共中共政府二次推出调控措施后，独立经济学家谢国忠认为，中国房地产泡沫即将破灭，大城市的平均房价很可能会下降一半以上。