【大.纪.元;2026年06月10日讯】（英文大.纪.元;记者Andrew Moran撰文／吴蔚溪编译）美国或许正有望出台数十年来首部全面的住房立法。

过去几年，住房负担能力一直是全美关注的重要议题，许多年轻人都难以实现拥有自己住房的梦想。

两党议员一直试图扭转这一趋势，2025年推出了《21世纪重振美国梦住房机会法案》（21st Century ROAD to Housing Act，ROAD法案）。

下面来看看这项大规模住房法案的主要内容，以及它的立法进程。

虽然现任政府一直在研究扩大民众进入住房市场的方法，但这项两党共同推动的法案主要目标是增加中产阶级家庭可负担的住房供应。

法案的核心条款是限制机构投资者购买独栋住宅。参众两院都对这一提案进行了修改。

参议院通过的版本规定，大型投资者如果建造独栋出租房，必须在七年内出售这些房产。

众议院版本仍然旨在限制华尔街在独栋住宅市场中的影响力，但最新草案适当放宽了一些限制。

立法者们扩大了豁免范围，包括针对购买新建出租房、需要大规模翻修的房屋，以及其它几类房产的机构投资者。

法案中的其它措施旨在促进更多住房建设，包括鼓励兴建更多住宅、将废弃建筑改造成住房，以及翻新现有住宅。

此外，联邦政府提高了“HOME住房投资合作计划”（HOME Investment Partnerships Program）的收入资格上限。该计划是一项联邦补助项目，州和地方政府利用这笔资金建设、维护和支持低收入家庭的可负担住房。

政府还建立了“住房供应框架”，帮助各州和地方政府采用最佳的土地规划和分区管理措施。

法案还扩大了银行进行公益投资、支持可负担住房建设的权限。银行公益投资的上限从15%提高到20%。

议员们取消了活动房屋（预制房屋）必须配备永久底盘的要求。此前联邦法规规定，这类房屋必须建造在永久钢制框架上，才能符合联邦建筑标准。

法案还纳入了《模块化住房生产法案》（Modular Housing Production Act）以及其它改革措施，以简化工厂预制住房的生产流程。

法案也关注住房需求方面的问题。例如，为发放小额住房贷款（通常低于10万美元）的贷款机构提供激励措施，以解决低价住房融资不足的问题。此外，国会还更新了这些小额贷款的房产评估标准和收费规定。

《21世纪重振美国梦住房机会法案》还改革了退伍军人事务部（VA）的住房政策。主要变化包括：扩大退伍军人住房贷款的获得渠道、加强借款人的消费者保护，以及增加对残疾和无家可归退伍军人的住房支持。

与许多法案不同，这项住房可负担性法案在国会推进得相当迅速，而这也是川普（特朗普）总统所希望看到的。

众议院金融服务委员会主席、阿肯色州共和党众议员弗伦奇‧希尔（French Hill）于2025年12月提出该法案。两个月后，法案以390票赞成、9票反对的结果在众议院获得通过。

法案送交参议院后，参议员们没有直接审议众议院版本，而是进行了修改。修订后的法案以89票赞成、10票反对获得通过，并送回众议院，随后又以396票赞成、13票反对获得通过。

目前，该法案将再次提交参议院进行最终批准。

参议院银行委员会主席蒂姆‧斯科特（Tim Scott）和委员会资深民主党议员伊丽莎白‧沃伦（Elizabeth Warren）表示，这项两党住房法案将帮助全美家庭减轻住房压力。

两人在5月20日发表的联合声明中表示：“我们与白宫以及参众两院的同事密切合作，共同推动这项以家庭为中心、解决住房危机的法案。”

“仍有许多工作要做，我们将继续与白宫和众议院同事合作，推动一项能够获得参议院通过并送交总统签署的住房法案。”

住房业界普遍赞扬国会推动这项法案继续前进。

众议院通过法案后不久，全美住宅建筑商协会（National Association of Home Builders）指出，该法案解决了当前美国面临的多个问题，尤其是住房短缺和住房负担能力方面的挑战。

该协会主席比尔‧欧文斯（Bill Owens）在声明中表示：“归根结底，住房危机是供应不足造成的问题。”

“国会可以通过改善融资渠道、加强劳动力培养、增加可开发土地供应，以及减少过度监管成本和审批延误来提供帮助。”“如果我们希望让更多人买得起房，就必须让建房变得更容易、更便宜。”

可负担住房税收抵免联盟（Affordable Housing Tax Credit Coalition）首席执行官艾米丽‧凯迪克（Emily Cadik）表示，将银行公益投资上限提高至20%，将“释放数十亿美元新的私人投资资金”。

凯迪克在声明中说：“众议院修订版法案中的其它调整，将进一步增强我们为更多可负担住房提供融资的能力，以满足全国巨大的住房需求。”

抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）总裁兼首席执行官鲍勃‧布鲁克史密特（Bob Broeksmit）表示，众议院通过参议院修订版法案，将有助于增加住房供应，并扩大民众获得可负担住房贷款的机会。

他说：“这项法案将有助于推动切实可行的住房负担能力解决方案，让全国的房主和租房者受益。”

原文：Inside the Major Bill Poised to Reshape the US Housing Market刊登于英文大.纪.元;。

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