【大.纪.元;2026年07月11日讯】（大.纪.元;记者赵彬报导）在东京品川这片世界知名公司云集、堪比北京中关村与望京的高级商业区里，一家宾馆会议室内，一场面向中国富豪的房产讲座正火热进行。

讲座进行到中途时，台上的日本讲师看着台下20多名听众，半开玩笑地抛出一个问题：“有人买了（东京湾）港区那栋价值5.2亿日圆（约2,400万元人民币）的豪宅吗？”这是日本2023年成为话题的人气楼盘。台下随即泛起一阵低语，此时，后排一名中年男子神色自若地缓缓举起手。接下来让现场惊呼的是，他不仅买了，而且是全额现金支付。

眼前这一幕，是日本《President Online》近日报导中，中国富裕层透露掷5亿日圆现金买东京豪宅的一个场景。台上的讲师是日本房地产资深权威人士牧野知弘。

牧野表示，随着中国经济放缓及政治风险升高，近2、3年越来越多中国富裕层选择移居日本，并出手阔绰购买高档住宅。

此外，熟知在日中国人社区的知名媒体人中岛惠曾在另一档受访节目中，也表达了与牧野知弘同样的看法：疫情之后，出现一波中国富豪移居日本的高潮，并砸下重金在日本购置高档住宅。其背后真正的驱动力早已不是单纯的海外置产投资，而是一场关乎“资产安全”与“政治自由”的跨海大逃亡。

牧野曾任职于日本地产巨头三井不动产，还曾担任J-REIT（日本房地产投资信托基金）的高阶主管，之后创办了Oraga总合研究所，从事房地产项目策划与开发。

牧野用“吃惊与疑惑”形容受邀出席这场讲座时的心情。他解释说，有一天，突然接到从未有过交往的一家中资旅行社的员工打来电话，用流利的日语请求为一个即将赴日的中国富裕层旅游团，讲解东京房市。

为何选择从未谋面的自己？对方说，他撰写的多本日本房地产专著早已被翻译成中文且畅销。这群中国富豪正是慕名而来，并且指名要听他的专业分析。

在事前与中方旅行社的沟通时，旅行社直言，这些客户对购买日本豪宅“意愿满满”，希望详尽解析东京房市行情。还透露讲座结束后，已安排客户前往东京湾和六本木等高档区考察塔楼（超高层住宅楼）。

对于首次面向中国富裕层的房市讲座，牧野表示，中国客户与日本人最大的不同是，中国客户稍有疑问，立刻发问，对东京房市兴致浓厚。

近年，“润”成为中国国内的流行词，目前已不只限于狭义的“移民”，更意味着离开中国的高压环境，追求更自由、更稳定的生活。同时“润日”这一单词也成为日本社会能够意会的“流行词”。

对于近年中国人的“润日”潮，特别是富裕层占比日趋上升的现象，牧野直言，“中国人移居日本的原因已不再只是经济因素，更重要的是对政治环境的不安。”

他分析指出，随着中国《反间谍法》修订、言论管控持续收紧，以及民营企业家屡遭整肃，许多富裕阶层开始担忧财产安全与人身自由。尤其马云等知名企业家的遭遇，更加深了企业家对未来的不确定感。

“在经济放缓与政治风险交织下，不少人选择将资产与家庭转移至日本，希望获得更稳定的法治环境、更安全的财产保障，以及更自由的生活与教育环境。”牧野说。

对于牧野的看法，持相同见解的还有长期追踪在日中国人社会的日本资深媒体人中岛惠。中岛曾在北京大学和香港中文大学留学。她中文流利，长期研究在日中国人社会与中日关系，著有十多部相关著作，在关注中国、日本社会与华人议题的读者群中具有一定影响力。

2024年出版的《日本社会中的中国人》一书中，进一步深度剖析了在过去三十年间，中国人涌入日本的浪潮分为三个阶段。她 spin 曾在拥有400万粉丝的“PIVOT”YouTube频道的受访中指出，中国人涌入日本的三次蜕变，其本质宛如中国经济与政治气候变化的晴雨表。

中岛表示，第一阶段（1990年代）是“经济型移民”时代。当时日本经济远比中国发达，无数中国人主要怀着“赚钱”经济的梦想跨海而来。

第二阶段（2000年代至2010年代）是随着中国经济增长，中国人赴日演变为“追求发展机会”。其间，大批高学历的中国年轻人为了逃离国内日益激烈的内卷，选择到日本留学、就职，寻找人生的突破口。

第三阶段（2020年代疫情后）是一场前所未有的“企业经营与文化精英大逃亡”。针对第三阶段，中岛惠强调一个时间点——2022年，这一年的年底中国当局放弃了应对疫情的封城措施。

中岛直言，如今身处东京的大批中国精英在疫情爆发前，大多数没有移居日本的动机。彻底改变他们命运轨迹的，正是那场席卷中国的疫情，因政治因素与追求自由而移居日本的中国人明显增加。

她表示，2022年前后，因政治因素选择移居日本的中国人大约有1.9万人，主要集中在东京。虽然相较于在日约82万中国人（2024年时的数据）而言，这个群体的人数并不多，但他们在华人社群中的影响力却不可小视，许多人都扮演着意见领袖的角色。这批新移民正在重塑东京、以及整个在日华人社群的结构与氛围。

中岛形容这批人可谓“中国真正的文化精英”，来日的政治背景与清末民初时期，流亡日本的孙中山等文化政治精英的情形类似。

中岛在受访中谈到，她了解到的移居日本的中国精英中，虽然不像马云那样处于中国产业界的最顶端，但财力、社会地位和影响力都相当接近，包括大型企业前CEO、高阶主管、企业创办人等，人数约有一百人左右。

“他们移居日本是要远离习*近*平政权的政治阴影，追求更自由、更安全的生活环境。”中岛说，“同时也是为了自己的孩子逃离以‘习*近*平思想’为核心的教育，享有更优质的教育。”

日本Global都市房地产研究所的一项统计也佐证了这一趋势。该机构分析指出，2017年至2024年的7年间，东京都的中国人增加了约7万人，增幅达38.4%，呈现显著地向东京都中心聚集的趋势，这反映出中国富裕层的居住选择正在改变。并举例称拥有东京大学和多所国立中小学、教育资源丰富的文京区（增109.6%），居增长首位。

其它依次是，拥有晴海等临海高级塔楼公寓的中央区（增105.2%）、政经重地千代田区（增91.3%）；商业繁华的涩谷区（增85.6%）。

该机构表示，这些地区成为中国高收入家庭青睐的居住地，他们选择这些地区，不仅是看重住宅品质，更重视优越的教育环境与生活环境。

中国富裕层和精英选择移居日本的具体原因各不相同，但是中岛惠、牧野知弘上述给出的关键词涉及“政治因素”和“经济衰退”让中国精英本能地选择要逃出中国。

牧野当时对掷下5亿日圆现金，买下豪宅的中年男子追问了一个问题：“知道大概有多少中国人买了这栋住宅吗？”“就我所知，绝对不下100人。”中年男子回答。

对于这栋逾900户的高级楼盘购买的中国人超过了一成，牧野表示“着实感到震惊”。

日本大.纪.元;在2010年代对日本房地产业界的采访中，了解到其业界有一个对外国人的“限购防线”：各大开发商为了维持高档楼盘的品质与价位，对外国业主占比都有一个隐形的“尺度”，比例多压在3%至5%之内。但如今，这项维持多年的业界默契已被中国富豪的现金流彻底冲垮，占比一举跨过10%大关，这也难怪圈内人牧野会会“震惊”。

牧野还根据了解到的现实情况，预测日本国内正在繁衍出中华街缩小版的“中华楼”。

买下豪宅的中年男子向牧野透露，他现在只是来日本旅游，已计划在不久的将来永久移居日本，而这套房子正是为了届时居住而提前购置的。

《President Online》的报导中指出，这群“嗅觉敏锐”的富豪在东京核心区买下豪宅，已不再是2010年代以投资为主要动机的购买，而是察觉到“中国处境不妙”后，为自己和家庭找到的“避风港”。

责任编辑：孙芸