【大.纪.元;2013年08月16日讯】《真实的江泽民》第七章 江泽民的GDP
第六节 房产GDP
在政府的过分强调GDP增长指引下，地方政府政绩考核的GDP权重过大，使得地方政府把精力和资源都放在经济数字增长上。而推动经济增长一直也是粗放式的“投资”推动型增长模式。大规模的投资需要政府拥有大量的可支配财力。于是，推动房地产繁荣成了“一石数鸟”的最佳工具，既使得地方政府通过卖地获得源源不断简单易得的资金，同时房地产行业带动钢铁、建材、水泥、建筑施工等基础产业，拉动家装、家俱、家用电器消费等消费型产业发展，大面积地解决就业需求。1994年分税制实施后，地方政府的财政收入骤减，批租出让地皮的收入又成为地方政府的一大财源。
在这其中，国有银行的利益也捆绑在一起。地产开放商从当地政府批租土地，从银行获得贷款，三者形成了以土地和房产价格为中心的铁三角。地价和房价只能升不能降，是因为三者利益均在其中。其结果是地方政府操纵炒地皮，把土地价格越炒越高，开发商房屋开发成本越来越高，百姓房价预期越来越高，最后导致房地产演变成为多重利益捆绑在一起，中央政府历时两年层层加码的“史上最严厉”调控政策仍难见实效的社会问题。
房价超出民众的承受能力
如此之高的房价已经远远超出普通民众的承受能力。中国社科院和北京工业大学联合发布《2010年北京社会建设分析报告》，该报告显示，2008年北京城镇居民人均可支配收入24.725元，户均可支配收入每年为64,285元，以一般家庭每户住宅面积90平方米计算，2009年11月北京住房的平均价格为17,810元/平方米，需要支付160万元，相当于一般家庭25年的可支配收入，也就是说北京普通家庭需25年收入才能买套房。可见房价之高。
到了2011年，北京、上海的平均房价更高达两万元/平方米（350美元/平方英尺），上海内环线以内房价自2010年已达到五万元/平方米（875美元/平方英尺），北京高端住宅市场（成交价在4万元/平米以上房屋）2012年第1季度平均售价也直逼五万元/平方米（875美元/平方英尺）。上海、北京的“白领”年均收入为五万，对他们来说，这房价是“可望而不可即”了。
对此，网上有帖云：
“最近，国家某部公布了一项统计数据，告诉人们：你要不是三大式人物（大款，大官，大腕）而想在北京买套100平方米总价300万的房，社会阶层所付出的代价请看：
1农民：种三亩地每亩纯收入400元的话要从唐朝开始至今才能凑齐（还不能有灾年）；
2工人：每月工资1,500元需从鸦片战争上班至今（双休日不能休）；
3白领：年薪6万，需从1960年上班就拿这么多钱至今不吃不喝（取消法定假日）；
4抢劫犯：连续作案2,500次（必须事主是白领）约30年。
5妓女：连续接客10,000次，以每天都接一次客，需备战10,000天，从18岁起按此频率接客到46岁（中间还不能来例假)。
以上还不算装修、家俱、家电等等费用。”
目前国际上衡量房价高低通用“房屋收入比”这一指标，房价和家庭年收入之比。公认的合理“房屋收入比”区间是3～6倍。低于3倍，住房供不应求；高于6倍，超出了城镇居民的经济承受能力。当前中国几乎所有城市的房价收入比都超过了10倍，特别是一线城市大多都超过了20倍。如此之高的房价必然不能长久持续。一旦房价下跌，则将造成与之相关的所有资金链条的断裂，引发经济危机。
“鬼城”现象
无度的发展房地产业的一个直接结果是“鬼城”现象（英文称为“GhostTown”），即大批量开发的房地产、但因乏人购买而导致大批房屋空置的新区。英国BBC于2012年三月的一篇报导将内蒙古的鄂尔多斯市称为中国最大的“鬼城”。20年前内蒙出现淘“煤”热（内蒙古地下拥有大量的煤炭）。鄂尔多斯是个相对富裕的采煤中心，人口有150万。众多的淘“煤”者涌入鄂尔多斯市，出现了采煤业迅速的发展，当地农民卖地致富，政府财政收入激增。于是政府做出了大胆的决定：大笔一挥，在鄂尔多斯市康巴甚区兴建容纳一百万居民居住的新城区，包括办公大楼、行政中心、博物馆、剧院、运动场、高层住宅楼，还有中产阶级式的复式公寓和别墅。新城五年就建成了，但却缺人购买、入住。时至今日，新城目前仅有人口2.86万，仍是一座空无人烟的“鬼城”。BBC感慨：“如果你想在中国找到一个房地产泡沫已经破灭的地方，请到鄂尔多斯。”【11】
就是在中国的大城市中，“鬼城”也已出现。位于天津宝坻区的京津新城是一座由开发商打造的“新城”。作为亚洲地区最大的别墅区，这里在短短几年时间耸立起了五星级酒店、温泉城、商业街和高尔夫球场，以及在荒野上建起的数千栋欧式别墅，面积相当于33个天安门广场。但这个最初为50万人居住、生活、娱乐而设计的新城如今正上演着凄凉的空城计。
《环球企业家》杂志报导，国家电网公司2010年在全国660个城市的调查显示，有高达6,540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住，也动摇着整个中国房地产市场的根基。“在香港住房空置率达到10%，人们就感到天要塌下来，而中国北京CBD的空置率高达30%，人们还在建新的公寓大楼。”中原地产华北区董事总经理李文杰感叹说。经济学家谢国忠认为中国商品房的空置率约为25%至30%，至少比正常市场情况高出1倍。他将这些空置房视为投机库存，其价值可能占中国GDP的15%。【12】
炒房
因为房地产价格不断攀昇，炒房的利润已大大高于其它行业。涉足房地产业的已经涉及大量民营和国企。
对于民企而言，涉入炒房更是由这个有中国特色的经济模式而产生的一种必然。
由于大型国有企业以垄断的方式控制了几乎所有的制造业、资源业等高端产业，同时国有企业得到极大的政策优惠，包括极低的融资成本，民营企业根本无法进入这些行业，而只能从事相对下游的小规模生产和流通领域。但即便从事小规模的实体生产也有众多的艰难，首先是融资成本高，融资渠道少；其次是中小企业税负重；再次是由于资金少，研发创新的资源不足。如果遇上近几年欧美金融危机，国际市场需求不足，中小民营企业可谓举步维艰。民企与其艰难的做实体，不如做如房地产等投机和投资赚钱多、赚钱快，大量企业将从实业平台取得的资本投向非实体经济领域；大量民间资本由此游离实体经济，变成炒资产的“游资”和“热钱”。
由实体经济贫血造成的产业“空心化”正逐步成为影响经济可持续发展的重大潜在风险。最近几年提出的“产业空心化”便是由此而来。《经济参考报》2012年03月11日报导，浙江省大部分大型民营企业的资本配比基本实现“三三制”，即主业、房地产、金融证券投资三分天下，而且后两块投资比例越来越高，而且收益可观，进一步限制了民间资本对主业的投资。据浙江省工商联对全省民间投资情况调查发现，从2009年以来，浙江民间资本的固定资产投资远远落后于国有资本，2009年全年，全省限额以上固定资产投资中，国有及国有控股投资增长25.6%，民间投资只增长13.7%，其中以民营企业为主的制造业投资仅增长7.4%。“而且，房地产投资占总的民间投资35%以上，这意味着民间投资增长部分主要来源于房地产业。”
经济空心化的危机
中国政府并非没有看到实体经济空心化的危险。2012年1月6日至7日全国金融工作会议在北京举行。国务院总理温家宝出席会议要求金融部门做到五个“坚持”，确保资金投向实体经济，防止出现产业空心化现象。但是中共集权的经济体制决定了国营企业一手遮天，民营企业无路可走，民营资本流入金融投资部门实属必然。如果中共给于民营企业更多的生存空间，甚至让其能平起平坐的国营企业竞争，效率低下的国企必将败下阵来，那时中共将失去对经济命脉的控制，也就将失去执政的意义。
更为严重的是，许多国营企业也“不务正业”，利用优惠的融资条件涉足房产金融行业，使得实体经济空心化的危机更为深重。
家电行业的龙头企业格力、美的、海尔的2009年净利润，分别为29.13亿元、18.9亿元和11.49亿元，而龙头房企的年度净利润，几乎是家电龙头的一倍以上。也正是这个蛋糕的诱惑，靠家电起家的这些企业开始大批量地进军地产行业。
2009年6月，中化旗下的地产企业——中化方兴以40.6亿元的天价拿下北京广渠路15号地块后，央企以及地方国企背景的房地产开发企业纷纷加入抢地阵营，地价被迅速推高，地王接连出现。《第一财经日报》2010年1月11日报导，中国指数研究院公布的报告显示，2009年总价和单价“地王”前10名中，国有企业各占8席。国企在房地产业的扩张，被民营地产商称为“党进民退”，除了一些主业包括房地产业务的国企加大投资外，一些原本极少涉足房地产的国企也开始进军房地产市场。2010年初，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)，特别提出，国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
许多国际友人来中国，往往惊诧于中国近二十年来的外表的巨变。高楼大厦们以搭积木般的速度在大城市鳞次栉比的耸立起来。在赞叹之余，许多人很少再深究中国的变化除了这些积木般的高楼大厦们之外还有什么。事实是，中国的经济成果很大程度上就是表面看到的这些了。而作为一个十三亿人口的大国，只是有一大堆建筑是远远不够的。但是近二十年来，中国没有产生像日本、韩国等国腾飞时出现的可以与国际制造业钜子匹敌的诸多品牌：本田、丰田、铃木、日产、三菱、富士、柯尼卡、索尼、JVC、松下、东芝、奥林巴斯、JVC、尼桑、卡西欧、三星、LG、KIA……相反的，由于实体行业被巨型国有企业垄断后，空有规模却没有效益。与此同时，房地产业——这个制造GDP的捷径却空前庞大起来。高房价榨取了广大民众一年到头辛辛苦苦赚来的大部分收入，高利润吸引了大量的政府和民间的资金。地方政府、房产商们和诸多利益集团为了自己的利益不断的把房价抬高的远远脱离了实际，同时使得实体经济趋于萎缩，把中国的经济变成了空心巨大的泡沫，这是一味追求高速经济增长以维护其统治的中共不愿看到的，也是无法避免的。
（节选自《真实的江泽民》第七章；作者：《真实的江泽民》联合写作组）
（责任编辑：肖笙）
