【大.纪.元;2026年06月22日讯】巴菲特帝国——波克夏在今年5月31日宣布收购美国第六大建筑商，这件事代表波克夏在住房地产上已经集满一整套的供应链，第二是宣告波克夏准备迎接美国这一世代的建筑高峰，加入美国新房战国时代的战局！

为什么波克夏要收购建筑商？其实更应该问的是：为什么要在这时候——美国房市的低谷期收购？明明大家都在抢占人工智能、芯片、数据中心领域的时候，波克夏却反其道，拥抱一个大家都不看好的住宅建筑商。

要想知道波克夏的反向操作，就要先来了解两个大背景。

第一个背景，就是新房交易多年来，首次突破10%的占比，站上15%。美国二手房交易以往都是整个房市的主体，占整体房市的九成。但这个情况自从2022年的第四季开始面临高利率的打击，大部分的屋主宁可继续住旧房，也不愿意换房。我们称之为“利率锁定效应”。另一方面，从疫情以来的房价飙涨，二手房的价格几乎没有回落过，导致市场缺乏可负担房和经济房。

二手房没得交易，那新房呢？建筑商当然很着急了！二手房屋主卖不掉顶多是自己住或是出租，反正房价涨这么高，也没有失业问题，房贷继续缴就好。但是对建筑商而言，盖好的房子卖不掉，欠银行的贷款就一天一天逼近，如果贷款没办法展延，就会违约，将后果严重。

于是建筑商只好尽量补贴买家的费用、利率，或是降价求售。相比之下二手房的卖家没有建筑商的庞大资本、经济规模，无法提供买家相等的优惠，这种情形之下，买家自然是更有意愿买新房了。

第二个大背景是，美国国会很可能即将通过30年来最大的住房改革法案，在两院的多次磋商之后，参议院版本已在3月通过，6月讨论两院协调，假如也顺利通过，那最后就是送交总统川普（特朗普）签字，正式成为法律，完成近年重要住房法案的最终程序。

通过这个住房法案的意义，等于是宣告美国将开起新一轮住房建筑扩张周期，大举弥补从上一次金融海啸以来的住房缺口，解决数年来的住房危机。

更直白地说，就是要盖更多的经济适用房、平价住房，让民众买得起房产，再次实现美国梦的愿景。

说了这么多，就是为了让大家了解为何我开头会说：美国即将展开“新房建筑战国时代”，因为众多建商都将抢夺这块大饼。不过，美国大大小小的建商非常多，我无法全部都拿来说，这样会太过庞杂，所以本次我就聚焦两大巨头的对决，一个是D.R. Horton，另一个是Lennar，这是现在美国建商最核心的竞争！

D.R. Horton和Lennar就像美国建商界的Walmart与Costco：他们都是靠规模、标准化、速度、土地储备、金融服务去打市场。根据2026年最新发布的《Builder 100》全美建商排行榜与市场数据，这两家巨头的交屋量狠甩其它建商，D.R. Horton年度交屋量达到约8.7万户；Lennar约8.2万户；第三名的PulteGroup才只有2.9万户。可以清楚看到两大巨兽与其它建商的差距。

这两个美国住宅建筑业的顶级庄家，胜出的地方在于，它们不是靠“房子最漂亮”取胜，而是靠：大量社区开发、快速交屋、标准户型、低总价产品、贷款利率补贴、买方诱因等多方优势来取胜。

尤其在高利率环境下，买家最在意的不是标价，而是每月房贷支出。大建商有自己的抵押贷款部门，可以做“买降利率（rate buydown）”，也就是帮买家把前几年的房贷利率压低。这是其它中小建商最难招架的原因。

另外一招，他们手握重金，能在土地资源稀缺的市场中，直接收购地区型优质建商以获取大量土地，确保未来的推案量不断粮。还有，庞大的采购量也让他们在面对建材供应商时拥有定价权，这是他们能将产品“微型化”、抢攻首购族市场，却依然维持高利润率的关键底气。

但是，即便在优惠和价格策略下吸引买家，今年第二季度财报中显示，D.R. Horton和Lennar都出现类似的困境：营收和净利双双下滑。不过仔细看也发现刀刀见血的激烈战况。

在Q2财报中，Lennar管理层坦承，他们在交屋上给出了高达12.9%的销售让利。他们疯狂使用“房贷利率买断”这类金融补贴武器来抢夺买家。结果非常明显：Lennar的交屋量超过了两万户，营收也高于对手；但代价极其惨烈，毛利率被压缩到15.6%，净利润甚至连D.R. Horton的一半都不到。换句话说，Lennar正在用利润换取市占率与高周转率。

D.R. Horton则在Q2展现了可怕的营运效率。即便总交屋量略输Lennar，但他们将房屋销售毛利率死守在20.1%的高水准。这证明了他们在供应链管理与成本控制上的统治力。更惊人的是，在维持高毛利的情况下，D.R. Horton依然狂揽近2.5万户的新订单，年增率高达11%。这代表他们主打“首购族群与极致的高周转率”策略极度成功，完全吃下了刚性需求市场。

简单来说：Lennar赢了面子，营收与交屋量在账面上更高；但D.R. Horton赢了里子，利润更好、新订单更多。D.R. Horton的霸主称号果然名不虚传！

要看懂今天这两头资本巨兽，为何在战场上会有如此截然不同的战术打法，我们就必须回到他们最初踏上这片战场的那一刻。

为什么D.R. Horton现在能将“首购刚需”与“极致高周转率”玩到炉火纯青？这源自于创办人早期的核心思维。创办人唐纳德・R・霍顿（Donald R. Horton）不是一开始就想当大建商，他原本在阿肯色州做房地产，后来搬到德州沃斯堡（Fort Worth），在当地建商底下当销售员。

他很快发现一个痛点：买方常常想改一点点设计，例如多一扇窗、加一道门、改柜子，但标准化建商通常会拒绝。霍顿曾直言：买家最讨厌听到的就是“No”。为了尽可能把房子卖出去，他从一开始就建立了极度灵活，且迎合刚需市场的销售导向策略。

相比于D.R. Horton的个人主义，Lennar的起家更像是一场精密的“营造技术与资本行销”完美联姻。Lennar的前身是1954年由吉恩・费雪（Gene Fisher）与阿诺德・P・罗森（Arnold P. Rosen）在迈阿密所创立的F&R Builders。

1956年迎来了历史性的转折。一位名叫雷纳德·米勒（Leonard Miller）的年轻创业家拿着10,000美元的资金投资入股，接替了费雪的位置，与罗森成为了新合伙人。到了1971年，两人决定将彼此的名字合并，正式将公司更名为我们熟知的“Lennar”。

为什么今天的Lennar擅长用“智慧家庭”与“激进让利”当作武器？因为他们骨子里就有着行销创新的基因。在1989年，Lennar推出了震撼业界的“Everything's Included”计划，直接将当时市场上需要额外加价的豪华配备变成了标准配备。这种将房子“产品包装化”的策略，至今仍是他们的核心战术。

美房市低谷 巴菲特杀进建商战场：美国新房大战开打：两大建商巨头的生死斗｜住房法案即将通过｜新房战国时代降临 6/20/2026

实际上当前的市场，缺的不是高价房，也不是退休房，这两大巨头的“最大公约数”是：他们都将主攻市场锁定在40万美元以下的“首购房”。双方目前的平均售价都控制得极其精准：D.R. Horton为361,600 美元，Lennar为371,500 美元。但他们切入主攻市场的战略，却是截然不同的两种方向。

D.R. Horton的主攻市场是那些追求“绝对低价与基本功能”的纯粹首购族。所以，他们不依赖过度的花俏配备，而是专注于供应链的绝对统治力与成本控制。在最新的财报中，D.R. Horton确实展现出他们策略奏效。

Lennar身为紧追在后的亚军，其主攻市场则是那些“需要强力金融补贴才能上车”，并且对住宅科技有一定要求的买家。擅长智慧家庭整合与激进的让利促销。他们将房子当作金融产品来卖，疯狂使用金融补贴武器来抢夺买家。不过，这种“焦土战”打法的代价极其惨烈，去年净利润3.05亿美元只接近对手的一半

从地理位置来看，D.R. Horton主攻：德州、东南部地区和南北卡罗莱纳州（Carolinas），三者合计约占其全年交屋71%。这代表它真正的主战场不是加州豪宅或西岸高价市场，而是德州、佛州、东南部与卡罗莱纳这种人口迁入、土地供给相对多、可盖大社区的市场。

Lennar的地理主攻在东部、西部、中部和中南部等四大区都比较均衡，但中南部变得更加重要。这代表Lennar不是单一押注德州或佛州，而是在全国多区域做规模化配置。

可以看出两家重叠的战场还不少，尤其在德州、佛州，再到乔治亚州和北卡罗莱纳。显见他们都在新房成长最大的市场上抢占市场。

在定价上，两家展现不同的思路，D.R. Horton各区的平均价位比较一致，以德州为首的中南部，平均房价是30.85万；最高的是西北部的53.75万。Lennar在中南部则是打出超低价的23.8万来抢占市场，最高的房价落在西部的60.2万。

总结来说，在这场建筑商战争中，D.R. Horton主攻的是“用最便宜的成本盖出刚需房，并保住高昂利润”的市场；而Lennar则主攻“靠着疯狂的金融补贴吸引买家，用利润换取营收规模”的战略。这两条路线，完美诠释了巨头们在首购族领地上的殊死搏斗！

面对美国住宅建筑的新时代，波克夏收购Taylor Morrison，实际上不是要单纯买一间建商，而是要把“美国住宅供应链”升级成一个更完整的作战平台。波克夏原本就拥有众多房地产相关产业，有制造预制房和金融服务的Clayton Homes，也有房产中介服务的HomeServices，再到建材、装修、家具的各种品牌，唯独缺乏的就是开发社区的建筑商。而现在它掌握了一条龙的产业链。

因为波克夏面对的新时代不是传统房市景气循环，而是几个同时发生的变化：高利率、买家负担能力恶化、建商诱因常态化、土地资本压力、产业集中化，以及出租住宅与熟龄住宅需求上升的变局。Taylor Morrison的加入正好补足这个缺口，让波克夏正式进军传统住宅社区开发的领域，且更具备成本优势。

预计今年底之前，美国国会会通过住房法案，这些法案的内容将为美国新建房开工打开绿灯，自此开启美国住房建设的新时代，让美国梦再次实现！◇

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责任编辑：李曜宇#